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摘要 I
第1章引言 1
1.1研究背景与研究意义 1
1.1.1研究背景 1
1.1.2研究意义 5
1.2研究方法和内容 7
1.3研究创新和不足 7
1.4结构框架 8
第2章文献综述 11
2.1影响房价的因素 11
2.1.1需求面 11
2.1.2供给面 12
2.1.3供给和需求相结合 13
2.2人力资本与房价 13
2.3城镇化与房价 14
2.4人力资本与城镇化 15
2.5文献评述 15
第3章房屋价格理论模型 17
3.1二元经济 17
3.1.1农村传统经济部门 17
3.1.2城市现代经济部门 18
3.2房屋市场 20
3.2.1房屋需求侧 20
3.2.2房屋供给侧 23
3.2.3一般均衡下的房价 24
3.3中国城市房价理论模型的拓展 27
3.3.1具有人力资本积累外部性的理论模型 28
3.3.2均衡处的房价 34
3.3.3比较静态分析 34
3.4多个城市房价理论模型 38
第4章实证分析 41
4.1计量模型的设定 41
4.2数据来源和描述性统计 42
4.3实证结果 43
4.4内生性讨论和稳健性检验 48
第5章结论与政策建议 51
5.1主要研究结论 51
5.2政策建议和未来研究展望 52
参考文献 53
致谢 57
11
摘要
进入21世纪，随着中国高等教育的扩招以及九年义务教育实施所取得的显著成效，中国城镇化进程进入崭新的阶段。从“流动型城镇化”转变为“融入型城镇化”,这种城镇化伴随着中国房地产市场的蓬勃发展和快速上涨的城市房价。房地产行业对我国国民经济和金融市场稳定发展的重要性已成为不争的事实，人力资本以及城镇化对中国经济发展的重要性更是不言而喻。探究人力资本在推动城镇化进程中对房价的影响，对维持我国经济高质量、高速增长以及降低金融系统风险有着重要的现实意义。
本文主要在一般均衡的框架下，通过构建一个包含房屋市场的二元经济模型,将房价作为转移成本的-部分引入到迁移者的决策中，结合供给和需求两个方面从理论上讨论人力资本对城镇化和房价的影响。人力资本的积累会推动劳动力从农村转移到城市，促进城镇化进程，而在城镇化过程中会有大量住房需求产生，进而影响城市房价。在模型设定时，本文通过区分农村和城市不同的人力资本水平，使人力资本对城市房价影响的研究更为细致深入，有助于加深人力资本对城镇化和房价影响机制的理解。
经过理论模型分析和实证检验发现，人力资本对城镇化和房价的影响是存在的。初始农村人力资本、城市人力资本以及城镇土地供给都会对城镇化有影响，而城镇化的发展程度与房价有正向相关关系；如果考虑城市人力资本积累存在外部性时，人力资本对城镇化和房价的影响变得更加复杂。实证分析利用2009-2013年256个地级市（直辖市）的面板数据印证了理论部分关于人力资本对房价的相关研究，发现无论是全国范围还是分区域研究，城市人力资本的积累都会推动城市房价的上'涨，而且人力资本积累推动房价上涨在东部地区最为明显。同时发现，人力资本不仅可以直接影响房价，还可以通过城镇化水平间接地影响房价。最后，根据前文结果，本文将结合实际情况提出一些政策建议和研究展望。
关键词：人力资本；城镇化；房价；
第1章引言
1.1研究背景与研究意义
1.1.1研究背景
我国自1998年实行住房制度货币化改革后，房地产市场得到迅猛的发展，相伴随的突出现象是全国住房平均价格快速地增长。特别是2008年金融危机爆发，当美国和西方一些主要发达经济体深陷经济危机泥潭时，中国房地产市场依HI持续升温，出现空前的繁荣景象。过去十几年间，中国住房价格持续攀升，商品房的平均销售价格从2008年3800元/平方米上升至2013年6237元/平方米，仅2009年一年其涨幅超过20%达到4681元/平方米，直到2014年增长速度才开始放缓，2014年商品房的平均销售价格为6324元/平方米，但2015年至2017年速度再次加快,分别为6793元/平方米、7476元冲方米和7892元/平力米
(数据来源：国家统计局)。图一展示了从2000-2017年我国商品房平均销传价格的变化情况，整体上呈上升趋势，其中，2003-2007年和2009-2013年两个时间段内房价增速较快。
图1：2000-2017年全国商品房平均销售价格
「全国范围内经济发展的不均衡，房屋价格在不同区域呈现了不同的增长速度。根据我国经济发展的实际情况，一般将全国按经济社会发展状况划分为东
1部、中部、西部和东北四大经济区域。其中东部包括：北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南。中部包括：山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南。西部包括：内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆。东北包括：辽宁、吉林和黑龙江。图二展现了从2000-2017年四大经济区域房屋平均销售价格的变化，可以看出相较于中、西和东北部，东部地区房价上涨速度持续增加，过去18年间将近翻了三番，而且房价在区域间的差距逐年拉大。
图2：2000-2017年分区域住宅商品房平均销售价格
从宏观层面看，房地产行业涉及的行业众多，是国民经济的重要组成部分，房地产市场的繁荣可以带动整个经济的繁荣，房地产市场的发展对经济具有重要的影响。1998年中国之所以启动住房货币化改革，正是因为没有一个行业能像房地产行业与其它行业联系如此紧密，对经济的带动作用如之大，房地产市场的繁荣对于中国经济的发展有着重要贡献。房价与宏观经济紧密联系在一起，宏观环境作为房地产市场的外部环境，会对房价产生重要的影响。从微观层面看，家庭财富中很大一部分来源于房产拥有，在中国，房屋是很多家庭唯一的资产(为了购置房产几乎耗尽几代人的储蓄)，房地产也是企业的重要资产，房价的波动会影响家庭和企业财富的剧烈变化，进而影响家庭的消费和企业的投资决策，从而影响整个宏观经济。
由于房地产行业涉及众多行业，房地产市场的繁荣在一定程度上可以促进全国经济发展、带动就业和推动经济增长。但是持续过快攀升的房价也会带来了一系列问题，美国2008年金融危机由房地产泡沫破灭所引发，房价过高会抑制城市间发展的条件收敛（张传勇和刘学良，2017）,房价上7张显著降低了我国企业的创新投入与创新产出（孔东民等，2018）,过高的房价还会导致经济间发展不平衡，影响实体经济的发展，甚至有可能破坏经济长期稳定。因此，研究房价上涨背后的原因有助于我们合理的调控房价，在不影响房地产市场繁荣的前提下降低房地产泡沫以及其所带来的不良影响。
中国在经历房价飞速上涨的同时，城镇化进程也在快速推进，从图三可以看出，从2000年以后的15年间，我国城镇化建设事业取得了巨大进步（数据来源：国家统计局）。所谓城镇化，不同的研究领域有不同的定义，在经济学研究中，主要从经济模式和生产方式方面进行定义，大致分为以下两类：-•个是基于人口角度，根据居民拥有的户籍属性，将其定义为农业人n转化为非农业人口的过程；另一类是基于生产方式，即从农业活动转化为非农业活动的过程。
我国在建国初期实行严格的户籍管理制度，通过区分“农业丿n」”和“非农业户口”的方式将个人分别限制在农村和城市之中，形成了城乡分离的“二元经济模式"，农村人口想要变为城市人口，只有通过服兵役和接受高等教育两条途径。改革开放以后，一些较大的城市开始放松这一政策，这样就促使大量的农村劳动力从农业活动转移到非农业活动中，劳动力从农业转移到非农业是我国经济快速增长的主要原因(Young,2003),他们为我国经济工业化以及城市化做出了巨大的贡献。根据我国的户籍制度以及相关的政策规定，我国农村劳动力向城市迁移大致可以分为两类：一类是以第一代农民工为代表，他们受教育水平不高，仅仅只是从农村从事农业生产活动转移到城市的非农业生产活动，在农村和城市之间不断流动，形成我国特有的“春运”现象，他们当中的绝大部分最终返回了农村，这种迁移称之为流动型迁移；另一类是融入型的迁移，以第二代农民工以及农村大学生为代表，他们受教育水平更高，他们不仅从农业生产活动转移到非农业生产活动中，而且希望融入城市社会，他们会千方百计地留在城市，大部分都取得了城市户口，成为城市新市民。
2000年以前，中国农村劳动力的迁移主要以流动型迁移为主，进入21世纪，
我国农村劳动力的迁移出现新的变化。城乡统一的户口登记管理制度于2005年开始建立，各个省市逐步取消户口是否属于农业或非农业的性质划分，越来越多的劳动者从农村涌入城市寻找更好的工作机会，而且经过自己的努力，他们逐步成为城市新市民。根据我国春运数据显示，近几年春节期间，从农村前往大城市的人次逐年增加，一些老人开始去城里与自己的子女过年。随着户籍制度的改革，中国城镇化进程逐渐加快，特别是珠三角、长三角和京津冀三大城市群的城市化发展进程。从图三可以看出，从2010年后，中国城镇化率水平已经处于50%以上，而且每年城镇居民增长稳定在1-2个百分点，未来将会有更多的农村人口转为新市民，共享经济增长的红利。城镇化进程中的区域差异性伴随着地区经济发展程度的提高以及城镇化程度的提高愈加显著，从而使城镇化成为近些年来经济学家研究的热点主题之一，有些学者认为城镇化发展会促进房价增长，而有些人认为政府提供“廉价房”低租给一些城市新增外来人员，有助于抑制城镇化带来的房价上涨。所以，本文以期从城镇化视角研究影响房价的因素一一人力资本。根据西奥多•舒尔茨对入力资本概念的提出，人力资本是体现在劳动者身上具有经济价值的知识程度、技术水平和工作能力等因素。同土地等实物资本一样，人力资本也需要通过投资来形成，教育是积累人力资本的重要源泉之一。
在城镇化过程中，人力资本随着劳动者的转移而转移，因此，城镇化过程就是人力资本积累以及优化人力资源配置的过程，农村人H进入城市接受高等教育或进行技能培训，提升他们的人力资本，然后在城里从事非农业生产和定居，慢慢融入城市生活，实现由农村人向城市新市民的转变。自2000年来，我国农村教育水平显著提高、城市高等院校扩招，城镇化进程加快，与此同时商品房市场实行货币化改革，房价市场迎来繁荣发展以及房价迅猛增长。如果分区域研究发现，相对发达的东部地区，高等院校的数量最多，受教育平均水平最高，城镇化比例更高，同时房价也上涨更快，无论是时间的纵向走势还是区域的横向对比，这种现象是否反映了在城镇化进程中人力资本对城市房价的影响？目前学术界对此尚未展开讨论，所以如果前一个问题的答案是肯定，那么，上述这种作用机制是如何产生的，又是如何发挥作用的？基于上述问题，本文的目的是从城镇化角度，釆用理论和实证相结合的方法从城镇化视角研究人力资本的积累和城市房价的影响。
1.1.2研究意义
随着经济的增长，房屋的价格也会适度上涨，但是如果房价上涨过快，就会产生房地产泡沬，房地产市场过度繁荣不利于金融市场正常运行，房地产泡沫对经济的危害更大，甚至导致严重的经济危机。关于房价的研究已成为学术界和各国政府十分关心的问题，房价的波动牵动着无数人的心。2008年之后中国房价增长过快，面对过高的房价老百姓苦不堪言，希望通过对房价的研究能对中国房价增长背后的原因有更深的理解。目前，城镇化已经成为城市建设和城市发展研究中的不可跨过的一个主题。城镇化水平的提高影响到经济发展的方方面面，其中也包括房价的增长。同时，城镇化往往伴随着产业结构优化，生产力在城乡间的转移，农村人口的发展也会影响到城市人口的发展水平。城镇化是使我国经济还能维持一段较长时间高速增长的关键，城镇化过程与人口流动相互促进，共同影响城市经济增长。所以，在我国城市化还未彻底实现之前，研究城乡问题时，依托城镇化背景非常重要。
人力资本是依附于劳动者而存在的，又可以产生与普通劳动不同的生产力，因此人力资本对经济活动，特别是现代经济起着至关重要的作用。早期研究中，Lucas(1988)在生产函数中将人力资本内生化，证明了人力资本的积累推动经济持续增长；Romer(1990)将人力资本分为两种用途，一部分作为生产要素直接用于生产中，另一部分用于研发，进行知识积累以推动技术进步，进而推动经济的持续增长；Mankiw(1992)将人力资本引入拓展的Solow模型中，发现带有人力资本的模型可以更好的描述经济增长；Lucas(2004)强调外部溢出效应对人力资本积累的作用，说明人力资本的积累是推动城镇化的*艮本原因。人力资本的积累可以促进社会经济增长，提高经济增长速度(Romer,1990),有人认为中国之所以能在这一轮经济全球化的过程中实现经济腾飞，主要原因是因为中国的九年义务教育以及高等教育的普及。九年义务教育为我国提高大量能写会算的劳动力，为承接国际产业的转移做好了准备。同为人口大国的印度，虽然与我国相比人口年龄结构更加年轻，但是没有实现经济腾飞，其中很重要的原因之一是因为他们受教育水平很低，2018年印度的文盲率仍为30%。中国经济要实现优化发展方式、产业结构升级的目标，需要积累更多的人力资本以及优化人力资源的配
置。
自2000年以来，中国人力资本积累水平大幅度提高，而恰恰是在这个时点中国城镇化进程开始加速以及房地产市场开始蓬勃发展，房价也开始快速增长，因此人力资本对城镇化和房价的影响是一个值得关注的问题，对于中国未来经济能否持续健康稳步增长有着重要的现实意义，同时本文也希望通过本文的研究能够对人力资本的积累、房价的调控以及城镇化方面提供一些有益的政策建议。
目前国内外文献很少有涉及城镇化、人力资本和房价三者之间联系的研究。
大多是从经济增长的角度研究人力资本与城镇化之间的影响关系，或者从城市发展角度研究城镇化对房价的促进作用。从国内外己有文献来看，关于人口流动或是城镇化对房价的异质性影响也多是源于人口聚集效应和地理区域的差异，并没有将三者结合在一起讨论，也没有提到三者之间的内在联系。本文理论部分，在一个城镇二元经济体的框架下，详细地分析了不同人力资本对房价影响机制，同时，结合实证检验发现城镇化在人力资本对房价的影响中具有部分中介效应，补充了这一部分研究内容的空白。此外，关于人力资本的讨论中，区分初始农村人力资本和城市人力资本水平，基于现实经济状况，假设初期城市人力资本水平高于农村人力资本水平，对比了两种人力资本对房价的不同影响，期望有助于推动从城镇化和人力资本角度出发对经济发展影响更为详细地研究和讨论。实证部分在全国层面和不同区域层而上，分别研究人力资本对房价直接影响程度和通过城镇化水平影响房价的间接效应，能够更加深入地研究人力资本对房价的影响，以便实施更加有针对性的政策意见应对房价上涨。
1.2研究方法和内容
本文主要运用理论研究的方法，通过阅读大量国内外关于人力资本、城镇化以及房价研究方面的经典文章，构建本文的模型，从供给与需求两个角度下研究人力资本的积累对城镇化过程以及房价的影响。文本构建一个二元经济结构模型，农村经济利用土地和普通劳动力进行生产，而城市经济利用人力资本和投入的劳动时间进行生产，同时人们需要通过花费一定的时间进行学习来积累人力资本。城市经济中生产房子唯一所需要的生产要素一一土地由政府提供，房地产开发商从政府手中购买土地和土地使用权生产房屋，从而出售给从农村迁移到城市的迁入者。农村劳动者和城市劳动者拥有不同的初始人力资本水平，农村劳动者可以自由选择是否从农村转移到城市，但他们选择转移到城市就必须购买住房。
在相关的假设条件下，本文发现人力资木的积累会推动农村劳动者从农村转移到城市，由于转移到城市的农村劳动者产生买房的需求，便会对城市房价产生影响。由于假设城市初始人力资本高于农村初始人力资本，所以提高农村和城市初始人力资本水平对城市房价和城镇化的影响不一样。随着城镇化的深入，在不同的时间点改变农村和城市人口的人力资本水平对城市房价和城镇化也会产生不一样的影响。
在理论模型的基础上本文还辅之以一定的实证研究，通过对中国2009—2013年256个地级及以上大中小城市的实证分析。首先，用中介效应再次验证人力资本通过城镇化过程对城市房价的影响。其次，为了得到更为可靠和稳健的结果，又分别讨论了东、中和西部不同区域中城镇化在人力资本对房价的中介效应。
1.3研究创新和不足
首先，结合现实经济，将人力资本、城镇化和房价结合在一起进行理论分析。
通过对国内外已有文献的梳理发现，同时研究人力资本对城镇化和房价影响以及三者之间关系的文献并不多，往往都是研究两者之间的关系。Lucas(2004)主要研究的是人力资本与城镇化之间的关系，而Garriga等(2017)主要是研究经济结构转型对房价的影响，本文结合二者的相关研究，从房屋市场的供给和需求两方面来研究人力资本对房价的影响，同时也分析了人力资本对城镇化过程的影响。在经典的人力资本模型上把房价作为转移成本的一部分，将转移均衡和房屋市场、土地市场均衡结合在一起。
其次，区分农村和城市初始人力资本的设定，使模型更加贴近现实经济情况，进一步拓展经典二元经济模型。本文在模型的设定过程中，通过区分农村和城市人力资本水平，发现他们不同的人力资本水平对城市房价的影响不同，而且在不同的城镇化阶段，改变农村和城市劳动力的初始人力资本水平对城市房价的影响也不相同，使得人力资本对城市房价的影响研究更为细致深入，有助于加深对人力资本对城镇化和房价的影响以及房价对城镇化和人力资本积累的影响的理解。
最后，在实证研究方面，相比较于以往文献多使用省级面板数据或是横截面微观数据库，本文将样本数据拓展到地市级层面的面板数据，用中介效应检验人力资本、城镇化与房价之间的关系并分区域对比分析，对理论部分分析结果起到一定的补充和完善作用，使本文的主要结论更加可靠。
与研充人力资本、城镇化和房价相关的文献相比，本文还存在一些不足：其一，本文是从经济的基本面出发，只考虑房屋的消费属性，结合供给和需求两个角度研究房价，但是房屋还有重要的投资属性，投资属性会对影响房屋的需求，本文这里并没有考虑，是否会对本文的相关结论产生很大的影响；其二，本文没有考虑买房时的融资约束，在高昂房价面前，大部分都是通过贷款买房，融资约束对买房行为会有很大的影响。其三，由于在理论部分没有考虑上述情形，所以在实证中只讨论的地区差异带来的内生性问题，没有对误差项产生的内生性进行详细的讨论。
1.4结构框架
本文总共分为五章内容，第1章介绍了本文的研究背景和研究意义、研究创新点和不足之处以及结构框架。第2章梳理了与本文研究相关的国内外文献，阐述了现有文献关于房价的研究，以及人力资本、城镇化与房价三者之间影响关系的相关研究。第3章首先介绍二元经济模型的相关假设，以及在不考虑城市人力资本积累外部性时农村劳动者转移到城市后对房价的影响，探究人力资本的变化对城市房价如何影响。然后，考虑城市居民进行人力资本积累具有外部性的前提
下，研究人力资本对城镇化以及城市房价的影响。最后，拓展到多个城市进行讨论，农村劳动者在选择是否进城时该如何决策。第4章是实证分析，检验前文理论分析的主要结论和城镇化在人力资本对房价影响的中介效应。第5章主要梳理本文的结论，并基于本文的理论分析和实证分析的结论提出相应的政策建议，以及后续的研究展望。
第2章文献综述
房地产市场不仅是宏观经济的重要组成部分，也是家庭财富和企业资产的重要组成部分，房屋有着独特的商品属性，既作为大部分人的一种必需品，也是在金融市场中的一种大额投资品，正因为这些因素，很少有行业能像房地产行业一样对经济有如此重要的影响，它的重要性决定了有关这方面研究的多样性以及相关文献的丰富性。关于这方面的文献主要分为两类，一类是对房价影响因素和作用机制的讨论和研究，另一类是研究房价增长和波动对其他市场的影响。
本文研究的核心问题是人力资本在城镇化进程中对城市房价的影响，而以往文献关于房价影响因素的研究主要从房屋需求角度出发，通过实证检验其对房价的影响程度，讪人力资本与城镇化之间联系的相关研究大多是人口学家研究的方向。因为国内外文献均缺少对人力资本、城镇化和城市住房价格联系在一起的研究和讨论，所以本章将从影响房价的因素、人力资本对房价的影响、城镇化对房价的影响以及人力资本与城镇化之间的关系四个方面相关的文献进行梳理。
2.1影响房价的因素
房地产关系到一个国家的经济发展和民生问题，许多国外学者从不同角度对影响房价的因素进行研究和探讨,并给出相应的实证研究和政策分析。我国自1998年实行房地产市场化改革以来，二十多年来国内的学者对此也进行了大量研究。房屋虽然是一种特殊的商品，但其价格仍会受到供给与需求两方面的影响，这部分主要从需求面和供给面梳理房价影响因素的相关文献。
2.1.1需求面
国外房地产市场起步早且较为成熟，学者主要集中在宏观经济因素对房价波动影响的分析。Muellbauer和Murphy(1997)发现20世纪80年代的金融自由化前后，英国住房市场的影响因素发生了变化，在80年代前，人们的收入预期、实际利率以及交易成本都会影响到住房需求，而在金融自由化之后，人们的收入预期对住房的需求增强，并发现交易成本对房价非线性的影响关系。Kenny(1999)区分了短期和长期的住房需求，他认为影响需求的因素有住房存量、家庭收入和11贷款利率。利用实证对爱尔兰住房市场进行分析发现，收入显著地对长期房屋需求产生正向影响，而贷款利率对住房需求产生负向影响。关于其他区域的房屋市场需求研究，Aheame等(2005)通过研究18个主要OECD国家自1970年以来实际房价上涨和下跌的相关数据发现，实际房价与其他宏观经济变量是存在同周期现象，而且扩张的货币政策通过影响对房屋的需求进而对房屋价格的变化有显著影响。
中国住房市场相较于国外成熟的房地产市场而言起步较晚，对于中国房地产市场，邹至庄和牛霖琳(2010)研究发现中国1980年代后人均收入是提高房屋需求的重要因素，消费者对房屋的投机需求很低，他们利用了1987-2006年全国城镇的年度数据，测算出城镇住房需求收入弹性高于0.5,长期甚至接近于1。但是，况伟大(2010)认为房价波动大归咎于投机需求的主导地位，他基于理性预期模型，认为当期房价变化取决于上期房价的情况，而具体当期房价波动幅度大小取决于消费者的投机需求还是消费需求占主导地位，如果投机需求相对很高，那么上一时期房价越高，当期房价波动越大，反之，如果消费需求相对很高，对未来房价波动影响越小。除了房屋市场中的影响因素，李永友(2014)关注到中国全域性房价上涨的现象，利用空间计量的方法研究政府的行政干预是否会对房价起到有效的抑制作用，检验结果表明，政府的公共政策在短期可能会对高涨的房价起到一定阻碍的作用，但从长期看，并不能真正影响到房屋市场的真实需求。李超、倪鹏飞和万海远(2015)讨论了人口结构对中国城市住房需求的影响，分别从不同的人口自然特征结构、人口社会结构以及人口空间结构角度，分析人口结构在时间和空间对房屋需求的显著影响，而这种人口结构的矛盾在空间上特别突出。
2.1.2供给面
国内外学者从供给角度分析房价上涨的研究主要集中于土地供给对房屋价格和租金的影响。Zabel和Dalton(2011)利用1987年至2006年大波士顿地区单户住宅交易数据的房价研究，证实了美国的分区制是造成高房价的一个原因，而且随着时间增加，这种影响会加强。Altuzarra和Esteban(2011)利用西班牙2005Q1至2010Q2省级季度数据对西班牙的土地和房价之间的格兰杰因果关系进行检验的，结果发现房地产市场与土地市场之间的因果关系是明确的，但相反方向的因果关系却弱得多。
在中国，地方政府负责各地的财政收入且享有土地供给的垄断权，使得他们在一定程度上会通过提高地价来实现政绩目标，这样就造成了房屋成本价格上涨，从而导致城市房价提高。况伟大(2005)发现规制会产生额外的房屋成本，进而推动房价，同时，供求关系会影响到房价与地价的关系，在一个线性城市模型中发现，当供给大于需求时，房价与地价成负相关关系，反之，两者之间成正相关关系，应增加土地供给并调控房价和地价防止其过快上涨，长期则应通过调控地价使其在一个合理水平。郑思齐和师展(2011)的研究发现，一些地方政府采取的低价拍卖丁业用地会对住宅用地产生“挤出”效应，工业用地供给的提高导致居民住宅用地的供给减少，进而使得房屋价格上涨。
2.1.3供给和需求相结合
虽然大多数文献是从房屋市场的需求侧或供给侧研究房价的影响因素和丿另价波动，但是还有一些文献同时结合住房的供给和需求来研究房价的影响因素。Ganiga等(2017)在供给和需求的角度下研究结构转型对中国房价的影响，他们通过对房价进行分解发现，从1998年房改制度至2012年间，政府土地供给对房价上涨的平均贡献为36%,房地产市场准入费用对房价上涨的平均贡献为26.7%,技术进步导致的经济结构转型对房价上涨的平均贡献为21.7%,而买房时的首付对房价上涨的平均贡献为15.6%。在不同的阶段这四种因素的贡献率不同，房地产市场准入和首付对于房价上涨的贡献逐渐减弱，而生产技术进步对房价上涨的推动力增强，政府土地供给的作用基本保持不变。
2.2人力资本与房价
关于人力资本与住房价格关系的研究，是近些年国内外学者关注的热点话题之一。人力资本与房价之间的变动是相关联的，Glaeser等(2001)提出人力资本水平具有集聚效应的观点，高人力资本聚集的地区会产生更高的房屋的需求，高人力资本的劳动者也拥有更高的收入，在不断地满足他们的需求过程中发展了房地产市场，促进房价和房租的提高。Giovanni和Matsumoto(2011)在估计人力资本财富的波动与其他经济变量关系中，证实房价上涨与人力资本上升有止向相关关系。Diamond(2016)利用美国1980-2000年数据，在一个区域空间均衡框架下研究发现城市工资水平和房屋租金变化与人力资本集聚效应和扩张有关。
还有些学者提出人力资本会直接或间接影响城市住宅房价。Browning等(2008)利用理性预期消费理论，如果人们预期未来可以获得更高的人力资本，那么未来的财富价值将会更多，他们也会选择价值更高的房产，这种行为将推动房价上升。Eichholtz和Lindenthal(2014)基本英国家庭截面数据研究住房需求的影响因素，结果表明对比其他人口特征，家庭的人力资本显著地影响居民住房需求，高教育水平和良好的身体素质都会提高家庭的住房需求。陈斌开和张川川(2016)从人力资本增长角度解释了中国住房价格上涨在时间趋势上呈现的非平稳性和空间范围上地区的异质性。在宏观层面的研究上，人力资本对房价的影响往往与经济发展水平和产业结构等因素联系在一起研究。在经济发达的区域人力资本对房价产生的影响更加明显，且两者间存在非线性关系，这是因为高人力资本更容易对社会稀缺资源产品(比如大城市的房屋占有)的重要性有更高的意识，会促使房价上涨(王先柱和骆永民，2013)。任伟等(2019)也证实了人力资本内部结构发展不平衡对房价的影响是非线性关系，他们认为人力资本结构相比于人力资本规模会对房价产生更强的影响。人力资本发展往往与产业结构升级和创新驱动密切相关，杨赞等(2017)通过实证分析发现产业结构优化所需劳动力的增加和人力资本水平的提高促进城市人口增长'刺激房屋需求量进而影响房价上涨。
2.3城镇化与房价
过去对中国城镇化水平与房地产之间的关系的研究主要是采用实证检验的方式。曾江辉(2010)试图找出中国城镇化水平与住房价格之间的关系，利用格兰杰因果检验方法检验了1990-2009年的相关数据发现，城镇化水平是城镇房价的格兰杰原因，相反则关系不成立。Chen等(2011)研究城市住房改革后到户籍制度改革前的房屋市场发现，城镇化在不同区域的差异性导致房地产价格区域的差异性，相较于内陆城市，沿海地区城市的房价受到人口流动因素影响明显。相类似地，谢福泉和黄俊晖(2013)选取我国31个省份(市、自治区)从2005-2011年的数据进行实证检验，结果表明城镇化水平对房屋的需求和供给都存在正向的促进作用，同时吸引大量房地产行业的就业人员并推动房价上涨。还有研究显示工业用地的扩张提高常住人口的增长，因为新增的常住人口往往选择价格相对便宜的非普通商品房，从而增加房屋需求，促进房价上涨(范剑勇等，2015)。考虑到城镇化发展过程中的区域不协调性，城镇化对房地产市场的影响还会存在地区差异性，李成刚和潘康(2018)构建了2005-2015年31个省级面板数据联立方程模型，并发现城镇化在东部和西部区域对房地产发展具有正向作用，而在中部地区产生负向结果。
2.4人力资本与城镇化
国外关于人力资本与城镇化的研究较早。Lucas(2004)通过将人力资本内生化，并考虑到城市劳动者进行人力资本积累时会对刚迁入的农村劳动者人力资本积累行为产生正的外部性，城市劳动者人力资本积累会吸引农村荣动者源源不断的迁入城市，人力资本的积累有助于推动城镇化；新迁入的农村劳动者…开始全部的时间用来进行人力资本的积累，城镇化也会提升经济总体的人力资本水平。Storper和Scott(2009)认为城市发展动力很大程度来源于城镇化发展的推动，人们会通过选择在何处工作来影响城镇化进程，城市中便利的基础设也趋于向接受高等教育程度高的人力资本的区域建设。
人力资本在推动城镇化方面的作用近年来才受到国内学者的关注。高远东和张娜(2018)研究发现，城乡间人力资本的差距大是导致城乡间收入差距拉大的一个重要原因，进而影响到中国城镇化发展，造成城镇化发展区域差异性的现象。王珍珍和穆怀中(2018)考虑到人力资本的外部性，基于内生经济增长理论，并通过实证分析发现，人力资本规模的扩大可以直接提高生产力和增加就业率，从而提高城镇化水平，而高人力资本之间的相互影响作用也可以促进城镇化发展。任伟和陈立文(2019)釆用我国2001-2016年30个省份的数据，发现在房价高昂、经济发达的地区，人力资本对城镇化的影响呈“U”型特征。
2.5文献评述
通过梳理已有文献可知，许多文献已提供了在不同视角下对房价的研究，特别是需求面的研究丰富，包括从人LI和城镇化方面，供给而主要从土地供给方面给出合理解释。有一些关于人力资本转移对城市房价影响的实证检验，多关注与
15城市人力资本规模和人力资本住房偏好对房价的推动，没有很好阐述城乡人力资本的结构差异会带来的城市房价变化。但是结合中国城镇化发展程度，从城镇化视角下探究人力资本对房价的影响机制的文献比较缺乏，人力资本的提升对城市经济发展、产业结构优化和创新驱动上固然发挥重要推动作用，同时也会影响城市住房市场并造成房价波动，所以本文希望可以结合中国城镇化背景，补充人力资本对房价作用机制缺乏的空白。相较于城镇化程度较高的发达国家，我国人口基数庞大，城市化还有很大的提升空间，人力资本迅猛增长的同时推动城镇化进程快速发展，这会导致大多数经济发展较快城市的房屋需求量上涨。
综合前文叙述已有的文献可知，由于产业结构优化对劳动者的重新配置，人力资本随着劳动者的由农村传统部门向城镇现代化部门的转移推动各个城市城镇化发展，而且，城市房屋市场不仅受到人力资本增长带来的需求上涨，还会受到城镇化进程的促迸作用，最终房价上涨。但是，在城镇化视角下研究人力资本与房价的关系和作用机制尚不明确。因此，本文立足于我国的经济发展现实状况通过理论建模研究人力资本、城镇化和房价三者之间的关系，希望因此能加深对中国经济发展规律的理解。
