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第1章绪论.5
1.1选题背景与研究意义.5
1.1.1选题背景.5
1.1.2研究意义.5
1.2研究思路与研究方法.6
1.2.1研究思路.6
1.2.2研究方法.7
1.3研究内容与研究框架.8
1.3.1研究内容.8
1.3.2研究框架.8
1.4研究仓ij新点...9
第2章.文献综述与理论基础.11
2.1文献综述.11
2.1.1收入准则.11
2.1.2房地产行业收入确认.12
2.1.3新收入准则对房地产行业的影响.13
2.1.4文献评述.13
2.2理论基础.14
2.2.1产权理论.14
2.2.2资产负债观会计理念.15
2.2.3会计信息质量理论.16
第3章.新收入准则对房地产行业会计信息影响现状.18
3.1我国房地产行业发展现状.18
3.2房地产业务特点分析.18
3.2.1建设周期较长.18
3.2.2收款安排多样化.19
3.2.3期房销售占比大.19
3.3我国新旧收入准则的比较分析.21
3.3.1收入确认的理念差异.21
3.3.2收入确认的时间差异.21
3.3.3收入确认的金额差异.21
3.3.4财务信息列报与披露的差异.22
3.4新收入准则对房地产行业会计信息的影响.22
3.4.1有效统一了行业内收入确认时点.22
3.4.2修复了旧准则下利润表与现金流量表的割裂关系.23
3.4.3打通了资产负债表向利润表结转的淤塞.24
第4章.新收入准则对房地产企业会计信息影响机制.27
4.1新收入准则影响了房地产企业收入确认政策.27
4.2变化后的收入确认政策影响了房地产企业的财务报告.29
4.3变化后的财务报告提升了会计信息质量.29
4.3.1对会计信息相关性的影响.29
4.3.2对会计信息可靠性的影响.30
4.3.3对会计信息可比性的影响.30
4.3.4对会计信息可理解性的影响.31
4.3.5对会计信息谨慎性的影响.31
4.3.6对会计信息其他质量特征的影响.32
第5章H房地产集团案例分析.33
5.1公司简介与案例选择原因.33
5.2H房地产集团财务状况概述.34
5.2.1总体规模分析.34
5.2.2资产结构分析.34
5.2.3负债情况分析.35
5.3新收入准则对H房地产集团会计信息的影响.36
5.3.1对企业收入确认政策的影响.36
5.3.2对期初调整会计信息的影响...36
5.3.3对财务状况会计信息的影响.39
5.3.4对经营成果会计信息的影响.40
5.3.5对会计信息披露的影响.42
5.4.H房地产集团实施新收入准则时应关注的风险点.42
5.4.1单项履约义务难以准确界定的风险.43
5.4.2收入确认条件难以判断的风险.43
5.4.3预计总成本估计偏差的风险.44
5.5针对H房地产集团更好适应新收入准则的建议措施.48
5.5.1应密切关注会计政策的后续变化.48
5.5.2强化对合同的管理工作.48
5.5.3建立健全业财融合信息化系统.49
5.5.4加强与专业机构的沟通.50
第6章结论与展望.51
6.1结论.51
6.2展望.52
参考文献.53
致谢.57
中文摘要
房地产行业是我国的重要产业,对其收入确认问题的研究始终活跃在学术领域。.随着时代发展，原有收入准则逐渐难以满足其会计核算的需要。虽然我国先前已制.定了相关准则，但是房地产行业内的各个企业在进行收入确认时仍缺乏统一标准，.导致许多企业分别采用了不同的收入确认政策，这对于我国房地产企业而言是一项.亟待解决的问题。2017年，我国财政部颁布了新修订的收入准则，要求我国企业分.批次予以执行，其中最早的一批自2018年开始，最晚的一批自2021年开始。新收入.准则重新提出了有关收入确认的理论框架，其中涉及许多全新的理念与会计科目，.这无疑对我国房地产企业提出了较大的挑战。因此，在新收入准则全面落地的背景.下，房地产企业的会计信息会因此受到怎样的影响，本文将针对该问题作出探究。
基于此，本文综合釆用了文献研究法、比较研究法与案例研究法，并结合了产.权理论、资产负债观会计理念、会计信息质量理论，以理论结合实际的方式分析了.我国房地产行业现状以及房地产业务特点，然后对我国新旧收入准则进行了比较分.析，并论述了新收入准则对房地产行业会计信息带来的积极影响，主要包括有效统.一了行业内收入确认时点、修复了旧准则下利润表与现金流量表的割裂关系以及打.通了资产负债表向利润表结转的淤塞等三个方面。随后，本文利用前述理论基础，.提出了新收入准则对房地产企业会计信息的影响机制，即经由会计准则到企业会计.政策，从企业会计政策到企业会计信息内容即财务报告，最终反映到会计信息质量.变化这一传导链条。
接下来，本文以H房地产集团为案例对象展开分析，利用上述影响机制研究了.新收入准则对H房地产集团会计信息所产生的影响，并进一步探讨了该集团实施新.收入准则时应关注的风险点，包括各单项履约义务的确定、收入确认条件的判断以.及预计总成本的会计估计等方面。最后，本文为H房地产集团针对性地提出了如何.更好适应新收入准则的建议措施，以期能够为该行业的其他企业提供借鉴参考，进.而有助于财务报告使用者获取更多有价值的会计信息，推动市场经济的良性发展。
关键词：新收入准则；房地产企业；会计信息
第1章绪论
1.1选题背景与研究意义
1.1.1选题背景
收入的确认是整个会计循环过程中至关重要的环节：一方面来看，收入本身即.是财务报表的重要信息之一；另一方面来看，收入也间接决定了整张财务报表中其.他重要项目的计算，譬如利润、税费以及所有者权益的分配方案等。因此，收入成.为了财务报表使用者重点关注的项目，且其增减变动能有助于债权人、股东或者其.他利益相关方综合掌握企业的经营状况，以进一步评估企业的各项能力，判断企业.的前景。所以，对于我国新收入准则开展学术研究是具有较强现实意义的。
会计政策的全球趋同已经越发明显。《国际财务报告准则第15号一一客户合同.收入》即IFRS15于2014年通过，2018年生效执行。该准则的制定初衷在于统一并.简化全球范围内的收入确认原则，构建起具有普适性的国际收入准则体系，进而提.升各行业及各地区之间收入的可比性。HKICPA.(即香港会计师公会)也选择与国.际接轨，以上述IFRS15为参考颁布了.HKFRS15。
我国在秉持着对外开放与构建人类命运共同体的大政方针时，也紧跟国际会计.准则的发展步伐，于2017年发布了《企业会计准则第14号一一收入》(以下简称“新.收入准则”)。该准则相对于旧准则而言是一次突破性的革新，也为各个行业规定了.标准化的收入确认流程。
1.1.2研究意义
(1)理论意义
由于世界经济的飞速发展以及新兴业务的蓬勃发展，旧有的会计准则已经越来.越难以充分满足当前的实际需要，我国因此修订了新的收入准则，以期进一步完善.关于收入确认、计量、披露等方面的政策体系。此外，我国目前对于新收入准则的.研究，多集中于理论层面的分析讨论，较少触及实际的案例分析。
本文以H房地产集团为案例对象，结合了产权理论、资产负债观理念以及会计
信息质量理论，分析了新收入准则对我国房地产企业会计信息的影响机制，具体阐.明了从会计准则作用到会计信息的内在逻辑，丰富了关于新收入准则对我国企业所.产生影响的案例研究资料，进而为后续研究者提供了学术参考。
(2)实践意义
我国新收入准则采取分步实施的战略，具体实施细则如下表1-1所示：
表1-1我国新收入准则分步实施细则
具体实施时间.实施范围
2018年1月1日.*境内外同时上市的企业
*在境外上市并釆用国际财务报告准则或企业会计准则的企业
2020年1月1日.*其他境内上市企业
2021年1月1日.*执行企业会计准则的非上市企业
从表中可以看出，尽管适用新收入准则的时间有早有晚，但我国已有部分公司.已编制过一份执行新收入准则的年度报告了。然而，新收入准则相较于原先的旧准.则变化较大，在上市公司获取足够多的经验以达到熟练运用之前的过渡阶段，难免.会出现各种各样的差错与疏漏。因此，本文选取了已上市的H房地产集团进行案例.研究，其实践意义之一便在于为我国上市公司更好更快地适应新收入准则提供参考.借鉴。
此外，对于在我国企业中占据绝大多数的非上市企业而言，新收入准则也于.2021年首次实施。因此，对于新收入准则的深入了解与具体学习已经迫在眉睫。虽.然本文的案例公司为上市公司，但是其中所涉及的分析结论亦对非上市企业具有参.考价值，这即是本文的实践意义之二。
1.2研究思路与研究方法
1.2.1研究思路
本文以新收入准则对房地产企业会计信息的影响为研究主题，综合运用了产权.理论、资产负债观理念以及会计信息质量理论，构建了从会计准则到企业会计政策，.从企业会计政策到企业会计信息内容即财务报告，最终反映到会计信息质量变化的.影响机制框架。在回顾了相关研究后，本文立足于尚未得到充分探究之处以确定研.究方向，且阐述了将会用到的理论。随后，本文先分析总结了新收入准则对我国房
地产企业影响现状，并提炼归纳出具体影响机制。在此基础上，本文将我国在A股.与H股同时上市的H房地产集团作为案例研究对象，通过上述构建的分析框架对其.会计信息受新收入准则的影响开展研究，并指出实施新收入准则时应关注的风险点，.最后提出了有助于H房地产集团更好地适应新收入准则的建议措施，以期为同行业.的其他公司提供借鉴参考。本文研究思路亦可见下图1-1所示：
1.2.2研究方法
文献研究法：通过研读国内外的相关文献，笔者形成了自己科研探索的研究方
法与思路，且借助了前人铺设的理论基础,更深入地理解了新收入准则的内在精神。
比较研究法：本文研究了新旧准则的区别，以揭示新收入准则对房地产企业会.计信息产生的影响：亦通过比较案例公司实施新准则前后的财务报告变化，揭示了.新收入准则对案例公司的影响情况。
案例研究法：本文以H房地产集团为例，研究分析了新收入准则对其会计信息.产生的影响，并提岀了实施新收入准则时应关注的风险点以及针对性的建议措施，.以期能够为该行业的其他公司应用新收入准则提供借鉴参考。
1.3研究内容与研究框架
L3.1研究内容
本文共分为六章。
第一章为绪论，介绍了本文的选题背景与研究意义、思路与方法等，阐述了创.新点。
第二章为文献综述与理论基础。文献综述部分对己有的相关文献进行了梳理，.包括收入准则的相关研究、房地产行业收入确认的研究以及新收入准则对我国房地.产行业的影响等三个研究方面，然后在文献评述部分总结了研究现状。在理论基础.部分，本文对产权理论、资产负债观会计理念、会计信息质量理论进行了分析阐述。
第三章先分析了我国房地产企业现状以及房地产业务特点，然后对我国新I日收.入准则进行了比较分析，并论述了新准则对该行业会计信息的影响。
第四章主要利用了前述理论基础，并且在第三章所论述的影响现状基础之上，.提出了新收入准则对房地产企业会计信息的影响机制。
第五章为案例研究。本章交代了案例对象基本情况，且阐述了将其选择为案例.的原因。随后，本文研究了新收入准则对H房地产集团会计信息产生的影响，以及.H集团实施新收入准则时应关注的风险点，并针对性地提出了建议措施。
第六章总结了前文的分析，讨论了本次研究的局限性，且提出了今后可以继续.研究的内容。
13.2研究框架
本文的研究框架如下图1-2所示：
图1-2文章结构图
14研究创新点
本文的创新点包括：
(1)本文提出了新收入准则对我国房地产企业会计信息的影响机制。目前的学.术文献主要集中于对我国新收入准则理论层面的分析讨论，且多是停留在对影响本.身的讨论，而较少讨论其内在机制。
(2)本文以案例形式对研究主题开展分析。由于我国刚刚开始执行新收入准则，.所以现有文献较少涉及对于特定行业、特定公司、特定报表的案例分析。基于此，.本文选取了房地产行业中首批执行新收入准则的H房地产集团为研究对象，以期在.一定程度上丰富现有学术资料。
(3)从研究方法上看，己有文献主要是定性研究。而本文在案例研究中创新性.
地运用了建立函数模型来定量研究的模式，非常直观且清晰地展现了.H房地产集团.实施新收入准则时应关注的问题。
第2章文献综述与理论基础
2.1文献综述
2.1.1收入准则
Richard.Howard.(2009)提出与客户订立的合同是收入的根本来源。进一步地，
葛家渤(2010)还提出收入的本质实际上体现在企业净合同地位的增加值。Particia.McConnell.(2014)在此问题上有着相似的观点，即与客户签署的合同是收入的确认.之基。KenTysiac.(2014)非常赞同收入确认政策的一致化演进，认为这将重塑大众.心目中对收入这一非常重要的财报项目的观念oStreaser.Scott(2014)通过比较研究，.归纳出了.“五步法模型”相对“风险与报酬转移”模型的进步之处，即IFRS15承.袭了资产负债观理论体系，更加突出了交易双方的权利义务关系。
Gerald.Low.(2014)开始分析IFRS.15会对企业造成的影响，对收入确认的“五.步法模型”开展了较为详尽的研究，进一步提出这一变化会使企业重新考虑其资本.结构的安排。Marc.Fogarty.(2014)放眼企业对于IFRS.15的实际执行情况，就合同.的会计处理提出了自己的见解。Yingzhee,.Susela和Nurmazilah.(2015)的学术研.究表明，作为案例对象的财务人员仍未完全适应IFRS15的执行。Rix.Nancy、Wille.MarkF、Dauberman.Mark.(2017)探究了.IFRS.15准则下交易价格应如何认定。.Ciesielski和Weirich.(2015)研究得出，执行IFRS15将使得企业收入确认加速；但.Rutledge,.Karim和Kim.(2016)则表明了对于管理层或将出于私人利益的考量，滥.用会计判断以提前确认收入的担忧。Ybuell.(2016)较为总结性地提出，IFRS.15将.引起某些企业的思考，这是一个必然的过程。
我国学者唐沒淺、汪祥耀(2014)细致阐述了.IFRS.15的“五步法模型"，基
于此对我国收入准则的修订方向贡献了宝贵的建议。类似地，陈镜宇、韦彩霞(2014).也赞同IFRS.15的修订成果会成为各国收入准则的演化方向。王微伟、吴永民(2017).进一步指出，收入准则应当以原则导向为制定方向。
由于我国新收入准则的发布时间为2017年，目前国内基于新收入确认模型在各
类经济业务的实际应用及相关会计处理方法的研究仍处于发展阶段，但仍有一些国.内学者为我国新收入准则的理论研究做出了贡献。李泱(2017)比较研究了我国新.旧收入准则的核心差异，包括准则适用范围的扩大、收入确认标准的改变等。战永.超(2017)提出，我国新收入准则使得收入确认模型得以统一，基于资产负债观理.念的会计政策将增强收入确认的公允性。时军(2017)结合我国准则特点，阐述了.准则的变化。谢智勇等(2017)提出新收入准则的重要意义在于为特殊交易作出了.更具有操作性的指导意见。张俊民(2017)研究了以交易价格衡量收入是新准则的.优势所在。
2.1.2房地产行业收入确认.-
房地产行业普遍釆用商品房预售模式，即一边收款一边建设。在我国旧收入准.则下，该行业均采用完工确认法来确认收入。房地产企业在此政策要求下，素来有.竣工验收、交付入住、完成登记这几种确认时点，行业内部未形成统一规范。其中，.宋文翠(2005)认为，确认时点的选择应考虑：房地产是否已经验收合格，是否己.经能够让客户居住，“入住通知单”是否已送达给客户。吴跃云(2006)则指岀了.应该等到客户享有的退房权利消失时才能确认收入，否则始终存在着客户退房的可.能性；企业只有在退房期限届满，即最大不确定因素消失后再进行收入确认。陈孔.军等(2009)站在法律规定的角度上，由于房地产的所有权转移必须依赖于产权登.记的完成，所以建议将产权登记作为判定收入确认的一项标准。郑钢(2009)与张.浩波(2013)则赞同以房地产的交付为收入确认时点。可以看出，在旧收入准则体.系下，不仅仅是房地产企业实务界对于收入确认时点的选择各有主张，学术界也针.对这个问题众说纷纭。
然而，随着经济社会的不断发展，我国学者的研究重点开始转向，不再纠缠于.到底应当支持将哪一种时点作为“完工确认法”下最合理的收入确认时点，而是开.始逐渐指出完工确认法所存在的种种弊端及探讨了在一段时间内确认收入的可行性。.易平良(2014)经过研究发现，房地产企业财务人员就销售收入确认问题的会计处.理能力有待进一步加强。孙詰(2010)与郑旭琳(2014)均对完工确认法提出了诸.多质疑。欧亚群(2010)对比分析了完工确认法与完工百分比法的差异，阐述了两.者各自的优劣势。杜晓旭(2014)则对新收入准则的制定怀有期望，且认为新收入准则应当尽可能给予特殊行业以足够的关注，以助力其更好地执行新收入准则的规.范要求。
2.1.3新收入准则对房地产行业的影响
黄沙沙、孔庆林(2017)就该行业如何运用“五步法模型”开展了研究，且贡.献了参考建议。赵丽锦、荣华旭(2018)讨论了房地产销售应当在何时采用履约逬.度来确认收入的f青况。徐宗宇，王清儿(2018)认为新准则为该行业构建了更加完.善与全面的收入确认逻辑分析框架。任永平，刘颖(2019)分析了房地产企业应当.如何在新收入准则下对某些业务进行会计处理。张世兴，魏仁华，刘东山(2019).认为应当加强管理，以避免管理层通过新收入准则进行过度的利润操纵。
袁静(2018)将已经执行新收入准则的碧桂园集团为研究对象，研究了新旧准.则区别，并分别站在监管机构、会计信息使用者与企业自身的角度提出了建议。林.芳(2018)则针对房地产企业中的一些较为特殊的业务模式展开了分析讨论，包括.如何处理捆绑销售的行为，新准则下该如何对售后回购进行会计处理，以及含有重.大融资成分的销售。陈笑聪(2018)同样关注了新收入准则下房地产企业的特殊业.务会计处理，诸如包含多重交易的合同安排、含有重大融资成分的销售等情形；但.其重点讨论了上述交易或事项会引发怎样的税会差异。刘思彤(2018)，在文章中同.时提及了房地产行业与建筑行业，研究了这两个行业会因为执行新收入准则而产生.哪些方面的变化，最后为其提出了如何更好适应新收入准则的建议措施。黄洁灵.(2018)则先将房地产企业的主营业务分为销售自建房产、施工代建房产与对外租.赁房地产这三种类型，讨论其收入确认的改变。李塞北(2016)在分析后提出，执.行新收入准则会使得房地产企业重新考虑融资问题，并且对企业的发展规划产生影.响作用。郑璃(2018)也赞同新收入准则不单单会影响房地产企业的收入情况，还.可能引起房地产企业内部控制的明显改变。
2.1.4文献评述
学术界己经意识到了旧收入准则的不足之处，建立了应推行新收入准则的学术.共识。学者们还普遍认为，新准则立足于合同本身，且需要进行大量的会计估计。.因此，如何帮助各行各业的企业以更好更快地适应新收入准则的要求成为了会计学.界的热点话题。针对我国房地产企业的收入确认问题，学术界曾经聚焦于讨论应当.选择将哪一种时点作为完工确认法下最合理的收入确认时点。时至今日，学术界已.经基本接受了新收入准则下将房地产销售收入按一个时间段予以确认的政策，并提.出了赞同的意见。
由于新收入准则于2021年才开始针对我国所有企业执行,所以现有的新收入准.则对房地产行业影响的相关研究文献也较为有限。而己有的研究也更多是着眼于新.准则内容本身的研讨，即主要停留在理论层次，较少涉及对于特定行业的相关案例.分析，也就更少涉及对于房地产企业会计信息的具体分析。因此，对于我国大多数.企业而言，目前是缺乏相关的指导文献用以参考并做好新收入准则执行工作的。本.文则是在考虑到此潜在研究需求后，以首批执行我国新入准则的H房地产集团为.研究案例，探讨了新收入准则对其会计信息产生的影响，并以期拓展为该行业的其.他公司所借鉴参考，进而有助于我国企业更好地适应新收入准则的广泛落地与初期.摸索实施。
2.2理论基础
本文研究的主题是新收入准则对于房地产企业会计信息带来的影响。首先，从.新收入准则政策本身来看，如何正确理解与正确执行该准则，需要厘清一个非常重.要的概念，即“控制权”。而如何判定控制权的归属，即相关权利的界定问题，可以.参考产权理论的相关主张。在判断清楚权利之归属的基本前提后，采用何种方式将.这一归属情况与随之伴生的经济行为进行记录，则需要参考资产负债观的会计理念，.用以指导会计计量与记录。最后，会计信息在新收入准则的规范下产生了相应的变.化，那么如何评判变化之后会计信息的优劣呢，本文则以目前广泛采用的会计信息.质量理论为理论依据指导后文的分析。下面将针对上述提到的理论基础予以进一步.阐述。
2.2.1产螭论
产权理论作为一项非常重要的经济学理论，其隶属于西方新制度经济学派的研.究观点，主要针对市场经济所扎根的制度土壤开展学术硏究。1960年，西方经济学.家科斯提出了广受学界关注的科斯定理，该定理的核心贡献在于提出了可以通过清.晰化产权的归属进而降低交易费用的观点；同时，科斯定理也可堪称产权理论的发.可所在。具体而言，产权理论主张对产权和财产进行明确的区分，即产权是依附于.一项或多项具体的财产的一种权利，而并非财产本身。当然，产权理论对于财产的.定义也是比较广泛的，包括有实体的物品与不具有实体的劳务。因此，从这个层面.上说，产权理论将产权定义为参与经济活动的主体之间由于其中涉及的财产而产生.的一系列权利与义务关系。基于上述权利义务关系的不同类型，产权被解构为占有、.使用、处分或收益的权利。从特点上看，产权的上述四种表现形式可以为某经济活.动主体所同时占有，也可以根据经济主体之前的约定安排予以分离与转移。因此，.产权是具有可分离1•生、可转移性的。此外，产权所依附的财产一般而言不会是公共.物品，所以产权天然也具有排他性的特征。
可以说，产权理论是新收入准则政策制定背后的重要理论依据。新收入准则相.较于旧收入准则而言，非常明显的特点在于新准则是以控制权转移为根本依据来判.定企业能否确认业务收入。同时，产权理论所提到的财产可以分类为物品与劳务两.类，也与新收入准则所强调的收入来源包括提供商品或服务不谋而合。之所以新收.入准则能够替代旧入准则，其积极意义也在于能够更好的适应现代社会有关商品.或服务的产权交易形式越来越多样化的发展趋势，从而更加回归经济交往活动的实.质，并在此基础上建立了统一的“五步法”收入确认模型供企业釆用。着眼于本文.的研究内容，即研究新收入准则对于房地产企业会计信息的影响而言，产权理论也.起到了重要的理论支撑。一般而言，收入确认的变化会对企业的财务信息产生明显.的影响作用，首先引起会计信息内容的变化，继而引起信息质量的变化。因此，需.要借鉴产权理论的理论基础，才能更好地在企业日常发生的经济活动中厘清权利与.义务的边界，也才能更好地执行新收入准则，最终将经济活动反映为更加公允可靠、.清晰有用的会计信息。
222资产负债观会计理念
资产负债观的会计理念形成于20世纪70年代，且与非常著名的安然财务造假.事件息息相关。在相关案件经调查水落石出之后，会计实务界人士通过分析其财务.造假的种种手段发现了，凭借所创设的一个SPV以虚增利润是具有非常大危害的。.紧接着，实务界人士经过反思后进一步认为，先前所推崇的收入费用观的会计理论，.由于其非常注重企业的利润情况，以及损益于各会计期间的平滑性，就会在一定程.
度上导致企业更容易采取舞弊的方式进行会计处理。在这样的理念得到更多的赞同.声之后，美国证券交易委员会也公开明确地表达了对资产负债观的支持，认为其是.制定会计准则最为合适的理论基础。
通过对资产负债观会计理论的深入分析，可以发现其最核心的主张在于应当首.先对资产与负债进行定义，即资产与负债是企业财务报告中最为重要的要素。在此.基础上，可以首先通过会计恒等式倒挤岀所有者权益。再接下来，所谓损益或者利.润，也就应当是除了权益性交易之外能够造成资产或负债数额改变的因素了。所以，.贯彻了资产负债观的当代会计准则，其核心理念在于把资产与负债放在交易或事项.发生时的第一思考顺序上，即该项交易会引起什么资产或者负债的增多或减少，然.后才是考虑是否会影响损益。
既然资产负债观的会计理论将企业的资产与负债的增减变动作为重点关注对象,.而资产的本质是一种权利，即会计主体享有对该资产的使用权或收益权等，负债的.本质是一种义务，即会计主体必须对外履行的承诺。那么这就与本节先前所介绍的.产权理论能够对应起来，即产权所对应的一系列权利义务关系的转移，也就是资产.负债观理论所重点关注的资产与负债的增减变动。
聚焦到本文所研究的新收入准则，其修订亦贯穿了资产负债观一脉相承的理念。.其中，最为明显的就是创立了.“合同资产”与“合同负债”两个项目；尤其是合同.负债，其甚至可以在一定程度上被认为是需要经等待相关条件满足后才能予以确认.的“收入”的前身。新准则将收入与资产转移绑定在一起，同样印证了资产负债观。.所以，首先利用产权理论以判断经济活动的商业实质，再运用以资产负债观为理论.导向的新收入准则规范将交易事项确认与计量之后，就会最终产出企业的会计信息。
2.2.3会计信息质量理论
承接前述资产负债观的会计准则制定理论，企业在制造出会计信息后，其信息.质量如何，仍是一个需要回答的问题。在这个问题上，会计信息质量理论认为，由.企业生成的会计信息也应当被视为一类产品。既然产品存在产品质量优劣与否的问.题，那么会计信息也存在质量的高低，最低限度的会计信息质量必须要能符合会计.准则的合规性要求。当然，会计信息质量理论并不止步于此，该理论从合规性出发，.最终以财务报告使用者的需求为目标，建立了一套较为完善的会计信息评价指标。
我国推行的会计信息质量要求具体包括：会计信息内容的真实可靠、对做出经.济决策息息相关、信息便于扌艮表使用者清晰理解、会计信息之间能够相互可比、不.拘泥于交易的法律形式而应反映其经济实质、只需要反映重要的交易事项而非事无.巨细、信息的谨慎性以及报告的及时性等共计八个方面。
新收入准则的出台正是为了提升旧收入准则下的会计信息质量水平。譬如，新.收入准则采用可以追本溯源的合同做为会计确认起源，使信息可靠性得到了加强。.总体来看，新收入准则能够明显提升房地产企业的会计信息质量，对其带来较为积.极正面的影响作用。
第3章新收入准则对房地产行业会计信息影响现状
3.1我国房地产行业发展现状
改革开放以后，我国的经济迎来了高速发展的历史性阶段：从政府政策方面来
看，我国持续在推进着城镇化的建设；从居民收入方面来看，民众的生活也越来越.宽裕了。在这样的有利外部环境下，房地产行业如鱼得水，以至于房源供不应求、
售楼抢购的情况频频出现。以下为我国最近十年以来商品房销售额增长情况:
图3-1.2011至2020年我国商品房销售额
从上图中可以看出，我国以商品房销售为主要业务的房地产行业这十年来一直在不断发展，商品房销售额扩大至接近三倍，屡创新高。因此，研究新收入准则对房地产行业的会计信息影响是具有较强现实意义的。
3.2房地产业务特点分析
3.2.1建设周期较长
在如此庞大的销售额背后，房地产行业有着较为漫长的投资建设周期与销售流.程，具体流程如下所示：
首先是项目决策阶段，主要是在房地产项目得到企业的相关权力机构初步立项
审通过后，责任部门进行可行性研究；
其次是开发前的准备阶段，包括取得土地使用权，进行房屋规划设计，开展招
投标手续以及申办所需的行政审批等；
最后则是工程建设与销售阶段，对于现房销售而言，销售阶段位于工程建设完.毕之后；而针对现在普遍流行的期房销售模式而言，工程建设阶段常常与销售阶段.时间是重合的。
3.2.2收款安排多样化
(1)一次性收款销售
一次性收款，顾名思义，即房地产开发商一次性收取完毕与房屋所有相关款项.的销售方式。这种销售模式一般会给予客户一定的销售折扣，如房地产销售中常见.的“签约后15日内付款立享98折优惠”等销售政策。
(2)分期收款销售
由于房地产的价格较高，相比于其他行业而言，在房地产销售中运用分期收款.的模式是非常普遍的。所谓分期收款，即购买者与房地产开发商书面约定按照某一.确定的付款进度来付款，通常在房屋建设完毕或交付之前就能收讫全部价款。
(3)按揭贷款销售
按揭贷款从本质上讲也属于广义的“分期收款”，但由于这种付款方式在房地.产行业的普及性，本文将其单独叙述。其与上文狭义的“分期收款”区别在于，选.择按揭贷款的客户，其主要资金来源为银行按揭贷款，相关资金将由银行予以给付。.具体模式为购房者先与房地产商签订房地产买卖合同，然后购房者以房屋买卖为由.向其银行申请房屋贷款，银行经资信审批后，以购房者将要获取的房屋产权证书为.抵押品，将购房款悉数交付给房地产商完成交易。由于我国房地产价格仍持续走高，.即房地产抵押物的贬值风险非常低；因此，一旦购房者资金短缺而断供，银行也可.以处置掉其抵押的房屋以收回贷款，房地产商本身被追索的可能性较低。
3.2.3期房销售占比大
所谓现房，也就是客户买入后就能马上居住的，已经盖好的楼房。从物理层面
上看，房屋在销售前就已经施工完毕，具备了基本的居住条件；从法律层面上看，.相关的产权证书也已经办妥，可以随时与客户办理产权转移登记手续。因此不难看.出，针对现房而言，其销售模式和其他普通货物的买卖并无实质上的区别。
与“现房”相对应的销售概念即是“期房”。所谓期房，即客户当前付款购买.的并非一栋已经修好的实体楼房，而是需要等待日后施工完成。相比之下，对于购.买者而言，期房销售就比现房销售存在更大的不确定性，因其付款时房地产商只是.给出了建筑规划，可能这些规划最后也不一定全部能得以落实，以至于引发后续的.一系列争议与纠纷。但即便如此，期房销售依然是现在我国非常主流的一种房地产.销售模式。从2011年起至2020年最近十年来，我国商品房销售中现房销售与期房.销售面积如下图所示：
图3-2最近十年我国商品房销售面积(期房与现房)
由上图可见，期房销售不仅一直以来远远高于现房销售，其发展势头近年来也.在不断攀升，目前房地产销售业务的绝大多数均源于期房销售.尽管期房相较于现.房存在更多的不确定性，但由于在大众的心目中已经形成了房地产的价格不会跌落,.只会不断增值这样的良性心理预期；因此，许多新楼盘在预售第一天便抢购一空的
情况早己是司空见惯。鉴于此，研究期房销售的收入确认问题即为本文的一项重点.内容。
3.3我国新旧收入准则的比较分析
新旧准则的核心区别大体上包括：收入确认的理念差异、确认时间差异、计量.金额差异以及列报披露差异等四个方面，具体如下所述。
3.3.1收入确认的理念差异
旧收入准则规定了收入的各种门类，并因此不得不构建多种确认模式。而新准.则对于各类合同都是具有普适性的，也不再需要区分业务类型，规划了标准化的五.步确认流程。同时，新收入准则更符合资产负债观，关注企业在履约时形成的资产，.以及向客户承诺的履约义务。与旧收入准则更加靠近的收入费用观相比，新收入准.则以合同净地位的增减为基础，这为收入核算提供了更加充分的依据。
3.3.2收入确认的时间差异
旧准则的着眼点在于风险与报酬，需要同时满足五项判断条件才能确认收入。
而新准则非常简明扼要地只将关注点投放在控制权本身，更加包容性地接纳了按时.段确认收入的会计处理。随着经济快速发展，企业的交易形式正在不断创新，交易.方案也越来越多元化，如果仍然沿用过去的收入准则，势必会出现越来越多的特殊.交易事项需要有关部门发布应用指导意见，这对于政策的制定、执行、监督都是较.为不便的。而新收入准则建立了统一的逻辑框架，不再对号入座地针对各种业务类.型去修订政策，而是从根本上对收入确认时点或时段的判断给出了指导意见，进而.压缩了某些企业通过刻意安排来制造出风险报酬转移的表象以操纵利润的空间，有.利于各行业按照一致的标准进行收入确认，打通了不同行业之间收入核算的处理方.式，使财务信息更具可比性。
3.3.3收入确认的金额差异
在旧收入准则的视角下，收入是以商品为出发点计量得到的金额。新收入准则.首次引入五步法模型，以合同中的若干项义务为出发点来衡量交易价格，且能够很.好地应对各种导致价格变动的商业安排。对各类销售折扣，新收入准则统一将其视.为可变对价的一部分进行核算；如果销售实质上包含了借贷关系，则以控制权实际.转移时的现销价格为基础进行计量。对于能够较为精准地测算履行进度的合同义务,.新收入准则重视其履约实质，以履约进度为标尺来衡量各个会计期间的收入情况。
3.3.4财务信息列报与披露的差异
由于收入核算体系的变革，新准则也相应地要求企业进一步加大其披露力度，.这包括与收入核算相关的会计政策、会计估计及其变更。为满足新的信息披露要求，.企业需要结合自身所处行业环境，深化对新收入准则的理解，逐一分析公司因履行.合同而产生的与客户之间一系列权利与义务的经济业务关系，方能做出符合准则要.求的披露与列报。由此可见，新收入准则更加鼓励企业对外进行信息披露与沟通，.这有利于报表使用者获取更多有价值的财务信息，从而对企业有更全面的了解，并.据此做岀更为理性的决策。
3.4新收入准则对房地产行业会计信息的影响
3.4.1有效统一了行业内收入确认时点
旧收入准则并不主张该行业于某时段之内确认收入。本文研究了.2017年旧准则.体系下我国若干上市房地产企业的年度报告，从中摘录并汇总了一些常见的旧收入.准则下房地产销售收入确认时点的执行情况，如下表3-1所示：
