564 浏览摘要
近年来，学区房问题在我国社会不断升温，各市各地区不断涌现的天价学区房现象已引起了各方关注，而学区房如此火热甚至与“一房难求”，正是我国教育事业发展不均衡、教育资源配置不合理的真实写照。
本文以学区房这一当前社会热点话题为背景，结合教育经济、教育公平等相关理论与实践，以国家多项教育政策优先试点城市—青岛市为例，综合运用文献研究、案例分析和访谈调查等研究方法，对青岛市区的学区房现状进行了调查分析，结果显示青岛各辖区内优质教育资源的分布较为不均且所对应的重点学区内学区房价格已远远超出了普通家庭的承受范围，“学区房热”现象较为突出。同时本文还在对调查结果汇总的基础上探讨了诸如：政府的政策导向作用及其作为利益相关者的推动、市场供给短缺所产生的学区房供求失衡和义务教育阶段我国优质教育资源的稀缺与分配不均等导致学区房问题产生的直接诱因，然后分析了其所引发的一系列社会负效应，如致使教育资源分配失衡，加大义务教育差异化、影响城市协调发展产生新“城市病”和加剧房价过快上涨，产生消费挤兑等问题， 并在最后有针对性的提出了关于政府层面应当调整布局加大投入，实现优质教育资源均衡发展、学校层面要缩小校际间师资力量差距，推进公立学校标准化建设以及市场层面应灵活运用新规新政，提高供给侧力量等相应缓解学区房社会负效应的管理对策，从而使研究内容能为正确对待学区房问题提供若干有益参考，并为实现我国义务教育资源分配的均等化和公平化发展开拓出一些新的思考方法与探索思路。
关键词：学区房；管理对策；教育公平；青岛市
目录
引言 1
一、研究的背景及研究的意义 1
（一）研究的背景 1
（二）研究的意义 1
二、国内外文献综述 2
（一）国内研究现状 2
（二）国外研究现状 4
（三）国内外研究述评 5
三、研究的主要内容及拟解决的主要问题 6
（一）研究的主要内容 6
（二）拟解决的主要问题 6
四、主要研究方法和创新点 6
（一）研究方法 6
（二）研究的创新点 7
第一章 研究的相关概念及理论基础 8
第一节“学区”概念的产生 8
一、免试就近入学政策的影响 8
二、地方政府部门的实际举措 9
第二节 “学区房”的内涵及其形成原因 9
一、“学区房”的内涵 9
二、“学区房”的形成原因 10
第三节 研究的相关理论基础 10
一、教育公平理论 10
二、人力资本理论 10
第二章 青岛市区“学区房”现状的调查 12
第一节 青岛市教育局关于市内各学区划分规定的调查 12
一、青岛市教育局关于幼升小报名要求 12
二、青岛市部分重点学区的划分情况 13
第二节 青岛市部分重点学区内学区房价格的走访调查 15
一、青岛市实验小学学区房价格调查 15
二、青岛市大学路小学学区房价格调查 15
三、青岛市嘉峪关小学学区房价格调查 16
四、青岛市北区实验小学学区房价格调查 16
第三节 青岛市部分重点学区内房地产从业人员的访谈调查与分析 17
一、对家长购买学区房所受主要影响因素的访谈与分析 18
二、对家长愿意为购买学区房而付出额外价格的访谈与分析 19
三、对子女完成学业后关于学区房处置问题的访谈与分析 20
四、对房产从业人员关于目前楼市调控政策看法的访谈与分析 21
第三章“学区房”热的成因及其社会负效应 23
第一节 “学区房”热的成因分析 23
一、政府的政策导向作用及其作为利益相关者的推动 23
二、市场供给短缺导致的学区房供求失衡 24
三、家长盲目教育投资形成的学区房非理性需求 26
四、义务教育阶段我国优质教育资源的稀缺与分配不均 26
第二节 “学区房”热的社会负效应 27
一、致使教育资源分配进一步不均，加大义务教育差异化 27
二、影响城市整体协调发展，产成新“城市病” 28
三、加剧房价过快上涨，引发消费挤兑效应 29
四、影响社会的和谐稳定 30
第四章 缓解“学区房”社会负效应的对策建议 31
第一节 调整布局加大投入，实现优质教育资源的均衡发展 31
第二节 着力推动“县管校聘”等政策实施，缩小校际间师资力量差距 31
一、加快构建完善的制度体系，保障教师流动的合理与规范 32
二、建立良性的双向流动机制，切实保障流动教师权益 32
第三节 积极推进公立学校标准化建设，打造各校公平竞争环境 33
第四节 灵活运用新规新政，降低学区房的教育投机功能 33
一、多校划片政策的运用 33
二、房屋租售同权政策的运用 34
第五节 引入市场机制提高供给侧力量，凸显民办学校价值 35
总结及展望
参考文献
一、研究的背景及研究的意义
（一）研究的背景
我们国家自步入 21 世纪以来，随着经济社会发展和人民收入水平的不断提高，人们关注的焦点已经从实现温饱逐渐转向医疗、住房和教育等问题，而在这些焦点之中，教育问题可谓首当其冲成为重点中的重点。自我国教育部在 1986 年颁布的《中华人民共和国义务教育法》中首次提出“中、小学生免试就近入学” 指导方针以来，随着政策的落地实施，优势教育资源较为集中的中小学学区已成为现今家长们竞相追逐的理想安居地，而“学区房”或“学位房”的概念也相继的应运而生。根据我国房地产市场发展评估和相关机构的研究数据表明，城市义务教育资源的分配情况能够使其周边居民的住宅商品房价格受到不同程度影响， 而随着 2017 年上半年我国房地产调控政策的逐渐放开楼市的明显回暖，学区房价格可谓是一路高歌猛进屡创新高，其所呈现出来的一系列社会负效应，特别是背后所反映出的教育资源分配不均、教育公平性缺失等问题越来越受到公众的关注。本文正是基于学区房这一当前社会热点话题，以国家多项教育政策优先试点城市—青岛市为例，对“学区房”的相关现象和实际情况进行深入研究，分析其产生原因，探讨其背后隐藏的问题，并尝试提出一些有针对性和可操作性的对策建议，以期为广大家长学生就如何正确对待学区房问题提供若干有益参考，并为实现我国义务教育资源分配的均等化和公平化发展开拓出一些新的思考方法和探索思路。
（二）研究的意义
近几年来，针对学区房问题的研究逐渐成为学界所关注的重点，而“学区房” 也从提出伊始的“新词”转变为现今人民群众广为议论的“热词”成为舆论的焦点，同时我们的政府部门相应的也越来越重视由学区房所引发的一系列社会关注，就在 2017 年召开的中国共产党第十九次全国代表大会上，习近平总书记就在十九大的报告中明确强调：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
[1]而学区房价格虽一路高涨反却越来越受到人们的追捧，成为房地产投机、炒房
的热门领域，这一现象的出现不仅成为近两年来受房地产大环境影响下所带来的房价上涨过快的一个缩影，也暴露出我们义务教育发展不平等，教育资源分配不均衡等问题。本文站在教育学的角度对“学区房热”现象的出现及其所引发的一系列社会问题进行分析与探讨，并相对应的提出一些促进教育公平、优化教育资源配置来缓解学区房问题的对策建议，以最大程度的降低其可能带来的教育负效应影响，当具有一定的理论参考价值和实践指导意义。
1、理论意义
本文以学区房为主要研究内容，运用教育管理学，教育经济学、教育公平理论等多学科知识为辅助，准备对学区房的内涵进行阐述，并探讨其成因、分析其对策来为学区房热“降温”，以促进教育资源的优化配置、保证教育公平。本文在撰写过程中当在充分借鉴吸收国内外已有理论成果的基础上努力做到使文中观点既可以为今后义务教育阶段优质教育资源的合理再分配提供一些现实依据， 同时也能为政府有效解决学区房负效应问题开拓出一条可行的参考思路。
2、现实意义
本文将着重关注“学区房热”这一现象在现实生活中的实际情况和影响，并准备以青岛市优质教育资源聚集地的大学路、嘉峪关路、江苏路等辖区内有较多名校的学区为案例对象，进行实地调研工作，在做到了解其真实情况的基础上， 进一步探讨学区房对学校、家长、学生以及房地产行业所带来的实际影响，从而尽可能的帮助政府有关部门发现并分析“学区房热”现象背后所隐藏的一系列教育、社会问题，并为后续的“降温工作”提供一些时效性强精准度高的客观依据和指导意见，当具有一定的实际意义和操作价值。
二、国内外文献综述
（一）国内研究现状
在 2017 年召开的党的第十九次全国代表大会上，习近平总书记针对我国国情做出了全新判断，即进入中国特色社会主义新时代，我国社会的主要矛盾已经从“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”转变为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾”，[1]如果单独来看我们的教育领域，也正是这一主要矛盾变化在现实中的真实写照。我国教育资源投入总量虽然巨大，每年国家对教育领域的财政支出总额也是不菲，但具体看我们的人均占比水平还是普遍偏低，优质教育资源稀缺现象严重，教育资源供给的质量和数量难以同时得到保障，而这种资源供给的不平衡不充分，势必会导致的发展的不平等不均衡，因此相比于人民日益增长的文化教育需求而言，我们的供给量还远远不足。而“学区房”本身作为房地产市场的下游衍生品，其背后所反映出的优质教育资源争夺和教育资源垄断所导致的阶层固化等问题，已经使其成为了街头巷尾的热议话题和新闻媒体争相关注的对象，同时这一社会热点话题也早已引起了学术界的重视，众多学者也在不断进行探索以分析学区房的成因、溢价机制与影响程度，并积极寻求其降温之策。在阅读整理完大量有关参考文献之后， 针对于学区房问题的讨论，国内学术界的研究方向可以大致归纳为以下几个方面。
1、对“学区房”相关概念的研究
首先是“学区”概念的产生。“学区”是“学区房”形成的基础与关键，如果没有“学区”的话，“学区房”自然也就失去了其存在的可能性。而对于“学区”这一概念的具体内容，国内学者也进行了界定：黄道主（2012）认为“学区” 是在我国教育部关于中小学生“免试就近入学”政策出台的影响下，由地方政府相关单位按“就近”原则所统一划分的学生入学区间。[1]卢娜（2016）则认为“学区”这一概念产生应当与学生的户籍所在地挂钩，当具有行政的规定性特质。[2]
其次是对“学区房”内涵的解释。对于“学区房”的理解，冯暗、陆铭（2012） 认为“就近入学”政策的硬性规定使得学生进入重点学校的“通行证”变成了所属学区内的房产，因此这些重点学区内所对应的个人产权房屋也就摇身一变成了所谓的“学区房”。[3]其实从现实意义上讲，学区房不过是房地产市场的一种衍生品，由于受“就近入学”政策的严格限制，学龄儿童只能选择居住地范围内的学校入学，而重点中、小学招生辐射范围内的房屋，自然也就成为了家长们购房时的首选，于是人们便把这个范围内的物业、房产统称为学区房。
最后则是对“学区房热”现象的理解。学者刘京翠（2015）认为尽管学区房的价格一直处于高位，但家长们还是会不惜花费大价钱购置，这就导致了由择校而产生的学区房非典型性地产现象。[4]李煌（2006）则认为这与通过高考移民的情况相类似，“学区房热”现象及其所带来的房产购置行为应当属于一种新的教育投资方式，这也是教育资源差别化配置的结果。[5]而学区房的产生与发展，从主观方面来看，是由于在学区划分政策的前提下，大多数家长受“学区意识”的影响所致，从客观层面讲,学区房如此受宠，一定程度上讲其背后助力也是来源于国家的相关教育政策，所以说“学区房热”现象的产生，既是一个历史的过程， 也是一个社会的过程。
2、对学区房问题的理性分析首先是学区房的成因机制。在针对学区房产生机制的分析上，邹丹丹（2014） 认为“重点学校”政策和“就近入学”规定与学区房的产生具有直接联系，家长们为了使子女能够进入“名校”就读以享受更为优质的教育服务，就不得不要花高价来购买学区房，以满足“就近入学”政策所规定的入学条件。[1]杨飞（2010） 则认为学区房的形成与特定城市有密切关系，同时也与房地产行业紧密相连，正如只有大中城市才有房地产市场一样，也只有大中城市才会有学区房。[2]其实学区房问题之所以出现，或者说“学区房热”现象之所以会产生，当离不开政府、市场和个人这三大因素的共同推动。
其次是学区房可能导致的社会问题。目前学区房所可能引发的一系列教育、社会领域的负效应，国内学者也有较多研究，在阅读整理完有关参考文献后可以发现，学者们对学区房可能引发社会问题的探讨主要聚焦在以下几个方面：首先是其会导致教育资源分配的进一步不均衡，加大义务教育差异化。其次还可能会引发房价的新一轮上涨，学区房如今已经成为房价上涨抗跌的领头羊，其不仅可以成为涨价的噱头充当房地产泡沫膨胀的有力推动者，还有可能会造成城市内部出现“人户分离”（即户在人不在）的现象，从而导致人口的不均衡分布与流动。最后，学区房市场目前所表现出的严重供小于求的不平衡现状，会有较大几率引发一定程度的消费挤兑效应，再加上其可能带来的阶层固化等影响，就很容易造成大众的群体性焦虑，长此以往也不利于社会的和谐与稳定。
3、对缓解“学区房”社会负效应的对策建议
学区房问题的存在及其所带来的投资投机等行为的发生，不仅搅乱了房地产市场的平稳健康发展，而且还会严重影响到教育公平体制在全社会的建立，因此一直受到社会舆论的指责与批评。而谈到对于学区房的治理问题，不同学者都有自己的主张与见解：阮艺华（2010）认为想要抑制学区房问题的进一步发酵，首先便要调整教育资源布局以实现优质资源的均衡配置，从而平衡各类各级各层次学校在区域与区域间的空间分布差异。[3]王永钦、包特（2012）认为想要从根本上改变目前学区房供不应求的窘境，政府部门就要在教育财政支出的预算中，加大对教育资源本就比较匮乏地区的资金投入力度。[4]其实，学区房存在的根本原因就是在于优质教育资源分布的不均衡，治本的办法还是要实现教育资源的均衡配置与协调发展。
（二）国外研究现状
学区房是现代教育制度和房地产发展相结合的产物，在国外同样也有“学区房热”现象的产生和对学区房相关问题的研究，而外国学者对学区房的研究则多是集中于运用实证研究的方法来探讨教育资源与房地产之间的具体联系。早在1956 年蒂伯特(Charles M.Tie bout 1956)就在其地方公共品供给模型中提出：房地产价格与当地的教育质量有紧密联系，通常居民在选择居住地和教育资源时，会综合考虑自身的收入水平、居住条件和教育需求。[1]吉本斯（Gibbons 2013）则认为，当特定的居民住宅相比于周边其他区域享有更高质量的学校资源时，其售价将上涨，尤其是对于原有学校质量较低的住宅区域而言更是如此。[2]
在探讨教育资源对房地产价格的影响程度时，国外学者还对居住区域属性这一不可观测变量的影响进行了分析，布莱克 (Sandra E．Black 2009))以马塞诸塞州学区边界的住房市场为研究对象，用边界断点回归的方法分析同一区域不同边界学校的教学质量和当地住房价格间的关系，研究结果显示，学生的平均成绩每上升大约 5 个百分点，其居民对该学区优质学区房的支付意愿就上升约 2.1 个百分点，由此证明学校的教育质量和其所对应学区内的房产价格呈正相关关系。[3] 而埃文斯（Evans，W．N 2014）则在研究房地产价格和教育质量之间的关系时， 引入了地方公共支出及税收这一不可控变量，通过采用价格特征模型，考虑了住房的时间因素、个体属性和区位环境，结果发现居民主要是通过搬迁居住地来选择教育资源。[4]
综合国外学者的文献研究来看，外国的家长虽然也十分重视对子女的教育, 但却很少像中国父母那样的疯狂，他们并不迷信所谓“学区房”的绝对作用，而是在结合自身实际情况基础上，选择最为理性适合的方案。虽然“学区房热”效应在国外的影响程度并不明显，但其专家学者的研究在对我们抑制学区房的继续升温发酵以及解决其衍生的一系列社会问题上还是很有借鉴意义的，其成熟的理论体系和丰富的实践经验都值得我们去认真研究与分析。
（三）国内外研究述评
通过阅读与梳理国内外的相关文献和研究成果，可以发现在对学区房问题的探讨上，国内学者主要是运用定性研究的方法来分析学区房产生的原因和其所带来的社会影响。而国外专家学者的研究则主要是针对于学校周边房价和教育资源配套之间的量化关系来进行探讨，多套用一些数据量化模型来分析在多种变量因素的共同影响下教育资源与房地产之间的联系，可以说国外对这一领域的研究多是建立在以实证分析为基础上的定量研究。
在对于学区房这一社会热点问题的讨论上，国内外学者虽然都取得了较为丰富的理论成果，但仍有部分领域尚存在有进一步挖掘的空间，主要包括以下几方面：首先是研究视角多主要集中于少数大中城市和发达地区，而对欠发达地区的研究和对欠发达地区和发达地区间的比较研究较少。其次，对学区房背后所隐藏的义务教育不公平性问题的探究较少。最后则是已有解决方案与办法的适用程度不够广泛，而且还存在有对近年来新出台的“多校划片”“县管校用”“房屋租售同权”等可能对解决学区房问题有关键推动作用的重要政策关注和研究不足等问题。
三、研究的主要内容及拟解决的主要问题
（一）研究的主要内容
本文基于学区房这一社会热点话题，以义务教育阶段为主要研究视域，运用教育管理学、教育经济学和教育公平学等相关理论为支撑，并以国家多项教育政策优先试点城市—青岛市为例，分析现如今学区房问题的成因机制与影响程度， 并根据实际情况提出一些有针对性的对策建议，以期为解决好青岛市以至于全国学区房社会负效应问题、促进义务教育阶段教育公平体制的建立发展提供一些帮助和参考。
（二）拟解决的主要问题
1、对“学区”、“学区房”等相关概念的解释。
2、对“学区房”热的成因机制分析。
3、对“学区房”热所引发一系列社会问题的探讨。
4、对缓解“学区房”社会负效应的对策建议分析。
四、主要研究方法和创新点
（一）研究方法
1、文献归纳法。本文将依托中国期刊网、维普、万方等知名数据平台搜集相关文献，对现有的研究成果进行梳理总结，以为后期的撰写工作提供足够详实的信息数据与权威的参考资料。
2、案例分析法。本文将以青岛市优质教育资源聚集地的大学路、嘉峪关路、江苏路等辖区内有较多名校的学区为案例对象进行分析，在充分了解辖区内学区房的客观情况与实际问题基础上，来为学区房的“降温”工作提供一些可操作性较强的实用对策。
3、访谈法。本文将深入到青岛市南、市北等调查学区所对应路段的房地产中介公司，通过与地产中介工作人员进行访谈交流的方式，获取最为真实有效的第一手学区房相关资料，并对调查结果进行汇总分析，从而为后期论文的撰写提供丰富详实的数据来源与支撑。
（二）研究的创新点
本文充分利用了文献归纳、案例分析和调查访谈相结合的方式方法来对学区房问题展开研究，坚持理论联系实际的工作思路，改变了原有多数单纯的定性研究模式，在探讨学区房问题的成因机制与破解路径时，始终坚持以成熟的理论知识为基础，以具体案例为佐证来结合客观情况进行综合分析，能够更加直观全面的反映出学区房问题在现实中的实际情况，使得文章在撰写过程中既具有理论支撑，也具有实际意义，从而尽可能避免出现理论与实践相脱节的问题，当具有一定的创新性与参考价值。
第一章 研究的相关概念及理论基础
第一节“学区”概念的产生
一、免试就近入学政策的影响
“学区”是“学区房”形成的基础与关键，如果没有“学区”的话，“学区房”自然也就失去了其存在的可能性，而要追溯学区产生的原因，就不得不要提及免试就近入学政策的影响。早在 1986 年我国教育部颁布的《中华人民共和国义务教育法》为起点，就已经对“免试就近入学”政策作出了详细规定，明确要求各级地方人民政府要为适龄入学的儿童和青少年设置对应的中、小学，并使学生能够免试就近入学，以此来保证每一名儿童都可享有平等的受教育权利。[1] 因此按照就近入学这一原则性要求，学龄儿童须到其户籍所在地相对应的学区内接受教育，所以如果说就近入学政策的出台是教育法赋予儿童的一项法定可享有权利，那么它也在很大程度上直接催生了“学区”或“学区制”的产生，为学区的存在与发展奠定了制度基础，而关于《义务教育法》中对就近入学政策的理解， 不同利益群体的看法也不尽相同。
（一）从“利益受益”的居民视角看“就近”根据相关机构的统计分析，在“就近入学”政策实施以后，城市儿童的入学范围逐渐被划成了相对封闭的学区，而重点学区其周边普通居民对“就近入学” 政策的满意或支持率至少在 5 至 7 成之间。可以说是“就近入学”政策催生了学区制的诞生，而这些学区内的普通居民则既是该政策的参与者也是政策的受益 者，因为对于这些经济条件普遍较为一般的周边住户而言，“就近入学”政策的出台实施，实际上相当于给了他们一张可以享受优质教育资源的“免费通行证”， 在办法实行后原学区内的学生既不用跋山涉水的去外地求学，家长们也不用再为子女的择校换房而发愁，因此如果单从受益居民的视角来看“就近入学”的话， 他们中大多数人并不会认为这项政策的出台落地会对社会教育公平产生多少负 面影响，因为该政策已经首先保证了他们的利益。
（二）从“利益受损”的居民视角看“就近”
如果换种角度思考，对于那些在优质教育资源集中学区以外的城市居民来说，“就近入学”政策非但不能保证其享受到“就近”所带来的好处，反而会损害他们的利益。众所周知社会优质教育资源的分配是无法做到完全的平均化，同样名校集中学区内的住户容量也不可能满足所有家长们的择校需求，因此这些重点学区辐射范围以外的居民自然就会觉得在“就近入学”政策之下，自己的子女丧失了获取优质教育资源的天然机会，家庭的切身利益也受到了损失，进而就会感慨“就近”的种种不公。而面对这不公的事实，一部分居民会选择无奈接受， 另一部分人则可能会花高价去购买学区房以此来让自己的子女重新得到进入重点名校就读的资格，从而实现以房择校的目的。因此同样是作为利益受损的一类家庭，因其社会背景、经济条件等的不同，居民们对“就近入学”政策的评判结果也不相一致。
二、地方政府部门的实际举措
“学区”这一概念可以说是与学生的户籍息息相关，因此其应当具有行政规定性的特质。根据其内涵来看，“学区”是指以《中华人民共和国义务教育法》中确立的中、小学生免试就近入学的原则为前提，地方教育行政单位结合当地公立义务教育学校的资源配置情况和适龄儿童的实际居住地情况，对城市居民区按照其户籍所在地归属而进行的区域划分的结果。[1]因此，可以说我国的《义务教育法》规定了学龄儿童享有在义务教育阶段免试就近入学的权利，而地方行政部门则根据此规定制定了相应的保障实施条例，其中这以户籍所在地为基础来划分所谓的“学区”也正是其实施办法之一。所以说“学区”的本质只不过是在“就近入学”政策制定背景下，由教育行政部门所划分的一种适龄儿童的入学范围， 其应当属于地方政府部门在落实中央教育政策时所出台的一种实际的举措。
第二节 “学区房”的内涵及其形成原因
一、“学区房”的内涵
“学区房”在我国出现的时间较晚，尚属于一个比较新颖的概念，大约在2000 年前后才正式的走进人们视野，而随着这近 20 年来的逐渐演变发展，其已迅速成为街头巷尾所热议的焦点话题，引发了社会舆论的持续关注。“学区房” 从狭义上来讲，指的就是因“就近入学”政策的严格限制，使得城市适龄儿童进入到重点中、小学就读的“通行证”变成了其对应学区辐射范围内的个人房产， 所以这些位于重点学区内的产权房屋也就成了所谓的“学区房”。[2]而如果从广义上来看，“学区房”则指的是根据地方教育行政部门或学校的规定，以就近入学为原则，学校统一招收指定区域内学生的范围，在这个范围内的适龄儿童都可以享受义务教育，免试就近入学，于是人们便把这个范围内的所有的房产、物业等统称为学区房。[3]其实从某种意义上讲，学区房不过是房地产市场的一种下游衍生品，由于受“就近入学”制度的严格限制，学龄儿童只能选择居住地范围内的学校入学，而重点中小学辐射范围内的房屋，自然就成为了家长们购房时的首选，但学区房背后所凸显出的却是优质教育资源分配不均衡、教育资源垄断以及可能导致的阶层固化等一系列的教育、社会问题，这也已经成为现代教育改革的主要阻碍之一。然而学区房虽说现在人人都可以购买，中间没有任何准入的限制， 但其却并不能算作是政府给予的福利，它应当是市场经济自由竞争下的产物，“价高者得”这一买卖自由原则和“完全排他性”的特质在学区房中都能得到体现， 而伴随着近年来学区房价格的一路高涨，其本身也已慢慢演变为学校、开发商等利益团体对普通家庭财富的又一次收割。
二、“学区房”的形成原因
学区房市场的火爆作为房地产市场近年来蓬勃发展的一个缩影，已成为了一种社会普遍存在的现象，尽管学区房的价格远超过同性价比的其他房产，但家长们还是会不遗余力的花大价钱购买，这就属于由择校而产生的学区房非典型性地产投资现象。而学区房之所以会产生且热度也一直有增无减，呈现出“高价少房” 甚至是“高价无房”的局面，从主观方面来看，是由于在学区划分政策的前提下， 大多数家长们受“学区意识”（即家长们普遍拥有认同并选择具有优质教育资源学区的意愿）的影响所致。而从客观层面上讲，学区房的形成在很大程度上也是源生于国家出台的一系列教育政策。其实学区房的出现及其所带来的房产购置行为应当属于一种新时代的教育投资方式，同时也是教育资源差别化配置的结果，
[1]其在形成过程中有多方力量的参与、多面利益的掺杂，因此学区房从产生到展，应当既是一个历史的过程，也是一个社会的过程。
第三节 研究的相关理论基础
一、教育公平理论
在教育公平理论中有一个著名的论断，即认为教育非但没有促进社会的平等反而会再产生社会的不平等，而劳动力市场划分理论则认为劳动力市场是分为主要劳动力市场和次要劳动力市场两大类，即对应着人才市场与劳务市场两方面， 而教育有把人分到不同劳动力市场的作用，人们在不同的劳动力市场所受到的待遇不同，说明教育有把人等级化的作用。目前学区房的存在，就使得那些有权有势的家庭可以利用自己本就雄厚的社会背景在争夺优质教育资源时占有很大的先天优势，而这种优势一旦形成代际传递进而造成阶层固化，就会严重影响到教育公平在全社会的建立。
二、人力资本理论
经济学把教育也看做成是一种投资，只不过是一种有别于物力资本投资的特殊投资，即对人力资本的投资。而按照理性人假设，如果人们对教育投资期望收益率的预估要低于对其他方面的投资（如对物力资本的投资），那么多数人可能就会放弃接受教育而转投其他领域了，而目前学区房如此火热受到家长们的一致追捧，就足以体现出人们看好教育投资愿意教育投资的心态，认为对人力资本的投资是能够带来良好的期望收益的，而这种心态的形成也正是几十年来我国义务教育事业在曲折中不断发展前进的真实写照。但另一方面，根据人力资本理论投入与产出的分析，学区房高昂的价格投入很容易出现产出比例的失衡进而造成教育盲目性投资的现象，特别是对于经济条件本就一般的家庭而言，天价的学区房不仅耗费了大量的家庭流动资金，加重资产负担，还会造成人户分离等住房资源的浪费，同时对家庭财产的增值保值也带来了较大风险，此外目前学区房高昂的价格也很容易引发经济学中的消费挤兑效应，会大大增加家庭的经济周转压力， 降低日常生活水平，因此长此以往也不利于社会的和谐与稳定。
第二章 青岛市区“学区房”现状的调查
教育不公平催生了学区房这一具有教育附加值的特殊商品住宅，而学区房的愈演愈烈又进一步加大了教育不公平的程度。由于受长期计划经济体制的影响， 在我国各行各业中已蔚然成风的优先发展惯例就使得义务教育阶段各学校教育质量之间呈现出较大差别，而实施的就近入学政策非但难以有效促进优质教育资源的均衡配置，反而可能会使教育不公平问题变得更为严峻。青岛市，作为山东省经济中心、国家重要沿海城市，其教育事业的发展也一直走在全省前列，但由于受历史政策等原因，岛城各辖区内优质教育资源的分布较为不均，加之作为国家最早的一批沿海开放城市和计划单列市青岛的房地产市场发展已十分成熟，因此家长们的择校意识与“学区房热”现象也十分突出。
第一节 青岛市教育局关于市内各学区划分规定的调查
一、青岛市教育局关于幼升小报名要求
根据《中华人民共和国义务教育法》的规定，青岛市 2018 年普通儿童小学
入学年龄应为 6 周岁。各类残疾儿童入学年龄为 7-9 周岁。凡符合要求的适龄儿童均可前往户籍所在地对应的学区进行报名入学，具体包括以下两种情况：
（一）青岛市户籍内儿童入学
凡在青岛市区内有常住户口的适龄儿童，家长须同时持两种证件报名入学。两种证件包括：公安部门核发的儿童随父母、祖父母或外祖父母（包括法定监护人）同户、同住的户籍本（卡），以及与户籍情况一致的住房产权人的产权证（100% 产权且用途须为住宅）、房单或其他有效凭证。除此之外，家长还需提供出生证、幼儿健康手册等报名材料。
（二）外来务工就业人员子女入学
2018 年外来务工就业人员子女在青岛市入学须同时符合以下条件：
1、父母至少一方具有在青岛市满一年以上的（截止至 2018 年 8 月 31 日） 且在有效期内的劳动合同（含用人单位经人力资源和社会保障局验印的《青岛市单位招用外来劳动者和本市非城镇户口劳动者花名册》及社会保险参保证明）或工商营业执照并附缴税证明满一年以上。
2、父母至少一方具有在青岛市满一年以上的（截止至 2018 年 8 月 31 日） 且在有效期内的正式租房合同（由房产交易中心验印的）《青岛市房屋租赁登记备案证明》或拥有青岛市自有住所房产证（100%产权且用途须为住宅）。
3、父母至少一方持有满一年以上（截止至 2018 年 8 月 31 日）且在有效期
内的青岛市公安部门核发的“青岛市（含各区）居住证”。[1]
从这份详细的青岛市幼升小报名要求中可以看出，规定中对于本市户籍家庭的子女入学来说还是非常的便利，只需提供房产证、出生证明等一般证件就可以， 而对于外来务工人员随迁子女的入学就有一定的限制了，虽说总体来看也比较宽松，只要是父母中有一方在青工作居住满一年并取得居住证的，那么即使租房也可以符合入学的条件，但从实际操作上看如果一所学校的报名人数超出了当年拟定的计划录取名额限制的之时，那么学校就会根据学龄儿童的户籍和家庭住宅情况，按照“住、户一致”原则，即学龄儿童户口，与父母户口、家庭住房三者一致则优先安排录取。因此在面对大多数知名学校报名人数远超录取限额的普遍现状，那些单凭租赁学区房家庭的孩子还是有很大可能会被安排到一个较远的，或者周边相对一般且录取名额未满的学校去，而这中间就产生了较大的不确定性。文件中还涉及到对集体户适龄儿童和拆迁户适龄儿童报名入学办法等的详细条例就不一一列举，但这其中附带的一份青岛市教育局关于“就近入学”政策的解读倒是十分值得我们的关注，这也是为数不多的官方权威文件中对此项政策的提及，在文件的解读中，对“就近入学”的理解是“相对的就近”，鉴于青岛市部分辖区内的人口分布和学校布局具有不均匀性，因此“就近入学”并不意味着直线距离的最近入学，而是要充分考虑到可能影响教育公平的各关键要素，在科学划片原则的基础上确保适龄儿童整体上的相对就近入学，并且学区一旦划分完成后应在一段时期内保持稳定，而各项具体工作在实施的过程中则要尽量做到公平、公正。
二、青岛市部分重点学区的划分情况
由于青岛下辖的七区三市中学区众多，因此本次调查只选取市南区、市北区中部分最有影响力的重点小学所属学区为案例对象来进行分析，调查结果如表
2.1 所示。
根据表 2.1 青岛市部分重点学区的划分细则可以看出，随着“就近入学”政策的实施，青岛各学区的划分标准更加趋于细致，从之前的全路段范围已经精确到具体的楼座与门牌号，因此也只有确确实实的买到对应学区划分范围内的房源才算是拥有真正的学区房，而根据上述学区划分情况表可以看出，重点小学所对应学区内的招生范围非常有限，加之青岛市国土资源和房屋管理局又在近期下发了升级版的“房屋限购令”，[2]购房后五年之内不许买卖的硬性规定就使得二手房市场陷入了又一轮的观望和博弈之中，这也就造成了岛城学区房市场“人多房少”矛盾的再次加剧，而部分房产中介公司也开始借机为学区房的升温升值造势， 企图引发一波小规模反弹来弥补限购政策出台后所造成的损失，再加上 2018 年6 月上合峰会在青的成功举办引发国内外置业投资人士的普遍关注，可以预测整个岛城楼市将迎来新一轮利好局面，因此“学区房热”现象或将仍然保持一个持续高涨的态势。
第二节 青岛市部分重点学区内学区房价格的走访调查
学区房之所以会引起舆论的广泛关注并受到人们的一致批评，其高昂的价格可以说占了很大一部分因素，而为了彻底调查清楚青岛市学区房市场目前的真实现状，对岛城的“学区房热”现象有一个更为直观具体的了解，笔者特地对青岛市的市南、市北两区部分优质教育资源聚集地的重点学区内学区房的价格进行了全面调查，调查主要通过两种方式进行，一种是在网上进行资料的搜集，笔者通过登录青岛链家网、安居客和 58 同城等众多知名房地产门户网站，只要输入学区招生范围所对应的主要路段后便可轻松查询到大量的学区房房产价格、面积等详细信息，这种方法的优点就在于省时高效，不需要花费多少成本便可得到丰富的信息数据，但同时考虑到网站内容更新的延迟与部分房产存在线上虚标价格以博人眼球等问题，其线上数据的客观性与真实程度难以得到良好保障。而另一种方式则是进行实地的走访调查，笔者事先准备好问题然后进入到调查学区所对应路段内的房地产中介公司，以一个购房者的身份与地产中介从业人员进行访谈交流，以获取第一手的学区房相关信息，此种方法虽然费时费力，而且调查的范围难以推广信息的获取量也不高，但所获数据的真实性与可信度则可以得到一定保证。因此，笔者期望通过这两种不同的数据收集与整理方式相互印证，在做到真实可靠的前提下尽可能多的汇总学区房各种信息，以为论文的撰写工作提供丰富的数据来源与支撑，具体调查结果如下。
一、青岛市实验小学学区房价格调查
青岛市实验小学（原江苏路小学）可谓是青岛市区内响当当的“名校”，这所原德国胶澳总督府童子学堂据今已有近百年的历史，在岁月的积淀中形成了深厚的文化底蕴和优良的教学传统，是目前青岛市中高收入群体子女入学的首选之地，根据笔者的实地走访调查来看，其对应学区的学区房的面积大多集中在 30-50
㎡左右，且多数房源历史久远、设施老旧，但即使如此其总体均价也到达了每平米 36884 元—101567 元之间，而且每套房产的实际成交价格都在百万元以上， 足可见其片区学区房的“含金量”，部分调查结果如表 2.2。
表 2.2 青岛市实验小学学区房价格调查
与学校名气上几乎不逊色于青岛市实验等名校，同样也是许多学生家长梦寐以求的学校。由于大学路小学与市实验小学相距不远，因此在学区房的质量与价格上也几乎相差无几，从实地调研看在售的大多是面积在 30-50 ㎡的老旧房源，但价格上一套十几平米的蜗居也能轻松要到百万以上的高价，部分调查结果见表 2.3。
表 2.3 青岛市大学路小学学区房价格调查
三、青岛市嘉峪关小学学区房价格调查
嘉峪关小学地处风景如画的八大关海滨风景区内，学校始建于 1953 年，前
身是海军子弟私立学校，于 1972 年由青岛市教育局批准改名为嘉峪关小学而正式成为公立小学，是青岛最早的一所山东省规范化学校。由于嘉峪关小学本身就位于青岛著名的海滨风景区内，周边环境优美、交通便利，因此其片区内的学区房价格也一直保持在一个较高水平， 从调查的结果来看其总体均价在30000—100000 元/㎡之间，部分房源具体价格如表 2.4。
表 2.4 青岛市嘉峪关小学学区房价格调查
四、青岛市北区实验小学学区房价格调查
市北区实验小学始建于 1932 年，同样是一所有着悠久办学历史的现代化学校，也是全区唯一的一所实验小学。笔者在调查中发现其对口小区主要有青岛山公寓、大连路小区和贮水山公园等片区，其中青岛山公寓由于距离学校最近且户型设计也较为合理，因此价格相对较高，多数房源集中在每平方米 3 到 5 万元左右，而大连路、贮水山等小区因为受建筑年代较为久远且房屋的土地产权年限剩余不多等因素影响，所以价格略低，多集中在每平 2 万元左右，部分房源价格调查如下。
在实际的走访过程中，除了上述四所学校以外，笔者还对太平路小学、香港路小学和嘉定路小学等其余十几所岛城老牌重点学校所对应学区内学区房的价格做了一定的调查和了解。总体来看，市南区的学区房价格要明显高于其他片区而居于榜首，其每平米均价大都在 5 万—8 万左右，市北区则位居第二，平均每平米也达到了 2 万至 3 万之间，而李沧、崂山等片区也紧追其后都普遍迎来了一
次价格的上涨。而根据著名民间数据机构所发布的 2018 年全国主要大中城市冰山指数的排名结果，青岛已经超越了北方第一直辖市的天津市，成为仅次于首都北京的北方房价第二高城市，而青岛市（含各郊区）2018 年上半年所有开盘新房的均价为 18956 元/平米，同比上涨了 5.8%，二手房均价 21835 元/平米，同比上涨 5.4%，[1]如果单从学区房价格来看其均价普遍都在 2 万元以上，且几乎每套房源都可以轻松要到百万甚至几百万的高价，所以学区房市场可以说是为岛城楼市泡沫膨胀、价格飙升提供了强大助推力。面对学区房一直居高不下的房价， 再来反观我们的收入水平，根据青岛市统计局发布的数据年鉴显示，2018 年全市单位就业人员的月平均工资为 6710 元，年平均收入约为 8 万元左右，[2]而照比目前的学区房价格，除去交易过程中产生的各种税费、中介费等其他费用不谈， 单以一套学区房按现价 150 万计，就需要一名普通的青岛居民在没有任何日常开
支花销的基础上连续工作近 20 年的收入总和才能凑齐全部的购房款，所以目前
学区房对于多数普通市民家庭特别是对那些经济条件一般但望子成龙的家庭来说已经成为了其严重的负担与心结，一方面是优质的教育资源，另一方面则是难以承受的高价，家长们在万般无奈的情况下或是选择被动的接受现实，或是倾尽全力去花高价购买，而无论如何如今天价的学区房不仅严重违背了社会教育公平的初旨，其本身也已经慢慢沦为了各方利益团体对普通家庭财富进行收割的工具。
第三节 青岛市部分重点学区内房地产从业人员的访谈调查与分析
学区房目前作为一个普遍存在的社会问题正吸引着大众舆论的目光，而想要彻底解决学区房问题及其所衍生出的一系列社会负效应，首先就要搞清楚其在现实生活中的实际情况和具体影响，这其中对学区房情况最有发言权的莫过于在其周边经营的众多房地产中介的从业人员了，他们的工作性质使之可以全面接触了解到学区房的面积、价格等数据以及在交易过程中购房者的实际心理、想法等各种信息，可以说是最佳的调查对象。基于此，笔者特地事先准备好几方面的问题， 并以一个购房者的身份深入到青岛市实验小学、大学路小学和嘉峪关路小学等重点学区辐射范围路段内的链家、21 世纪不动产和青岛科威不动产等大型连锁房产中介以及部分小型的私人中介公司，与这些中介公司里的房地产从业人员进行访谈交流，并做好记录工作，以期通过这种面对面交流的方式更为直观的了解学区房目前的真实现状并获取最新的一手资料。
在对调查结果的整理汇总时，笔者特地选取了几个比较有代表性的问题来进行更为深入细致的分析，原始数据统计如下。
一、对家长购买学区房所受主要影响因素的访谈与分析
在本次调查中，对于为什么要在学区内购买房产的影响因素作为首要问题被率先提及，而根据访谈后数据整理汇总的图 2.1 可以看出，有至少半数以上的购房者目标极为明确，就是以这些重点学区内的学区房为目的而来的，选择购买的原因也是为子女日后的入学做准备，紧追其后的则是受学区房噱头吸引而来的进行房地产投资升值的炒房客，约占调查总数的三分之一，而单纯的只是因为工作生活条件便利等其他因素而在学区内购房的买家则占比很低，只有约两成左右。
从调查的结果中我们可以看出，人们在学区内购房的过程中大多都是选择性很强的就是以入手本学区内的学区房为直接目的来进行的，而且访谈中笔者针对学区房于广大家长而言为什么会有如此大的吸引力，或者更进一步说是学区房所对应的这些“名校”们的优势到底在那里的问题也进行了调查。首先众所周知的是，一所学校优势地位的树立无非包含：学校的硬件配套、师资力量和升学率这三个主要方面，而就青岛市而言，由于市财政每年的大力支持，目前岛城新建学校的硬件配套设施基本实现了标准化，原有的老校也完成了翻新整修工作，配套的操场、户外运动器材和各种多媒体教学设备基本实现全覆盖，所以青岛辖区内各校之间的硬件设施建设方面基本相差较小，再从师资力量因素来看，虽然现在青岛公办学校教师聘用实行的大都是统一考试、统一选拔然后纳入事业编制的编内教师岗，但对那些传统“名校”而言，报名参加其教师岗位选拔的人数普遍要比其他学校的数量要多，因此选择的余地就更大，经年累积其教师队伍的质量相对而言自然会更好。除此之外，根据笔者实际调查结果，这些名校最吸引家长们的主要因素应该是在于第三点：升学率上，举例来看青岛市实验小学的对口初中是青岛 26 中、39 中，青岛嘉峪关小学对口中学是青岛 59 中，市南区实验小区也是整体划拨 59 中，而青岛 26、59 中学则是岛城内有名的中学，这几所学校师资强大、管理严格，每年顺利升入普高的学生无论从数量还是比例来看皆名列各校前茅，所以这里所说的升学率是指以上小学所对应的中学的升学率，因此这也就形成了学区房对应知名小学，知名小学对应优秀中学的稳定链接，而这样家长们要做的事情就变得非常简单，只需要在源头上抓住了学区房这个关键第一步， 那么接下来自己孩子整整九年的义务教育质量就都有了坚实保障。
在调查过程中笔者还发现，在这些以购买学区房为直接目的的购房客中新婚夫妇也占有较大比例，说明有部分尚未生育的夫妻也在未雨绸缪的购置学区房而为以后子女入学提前做准备，此外学区房持续走高的价格也吸引了一批房产投资者的加入，企图通过做大楼市蛋糕从而获取一个良好收益，而至于那些单纯的贪图工作生活条件便利而购房的业主在面对学区房高昂的额外溢价时这种置业方式就显得十分没有必要，因此其在现实中也只占有很小一部分的比例。所以总体来看目前的学区房市场中还是以普通的学生家长为购房主力，并以购买学区房以获得重点学校入学户籍为目的的购房行为占绝大多数，这也是毋庸置疑的。
图 2.1 购房者在此辖区内购房的主要影响因素
二、对家长愿意为购买学区房而付出额外价格的访谈与分析
学区房作为拥有教育附加值的特殊房产，其价格要普遍高于同等条件下的一般商品房，而笔者在对人们普遍愿意为购买学区房而付出多少额外溢价的问题上与 20 多位房产中介的从业人员进行了询问交流，结果发现在他们的实际工作中， 约有八成以上的购房者在清楚的知道购买学区房需要额外支付一定溢价时仍然会选择购买，而购房者的接受程度与溢价高低之间的数据统计如下图 2.2。根据图 2.2 中信息可以看出，购房者们对这笔额外购房费用的承受度多集中在原价基
础上上浮 1-4 成之间，也就说以同性价比 100 万的房产为例，家长们普遍愿意多支付 10 万-40 万之间的额外溢价去购买拥有特殊教育附加值的学区房，以让子女能够获取享受优质教育服务的机会，而当溢价超过 50%的时候，学区房所带来的附加值很可能就已经无法弥补这笔额外的花费，因此选择愿意支付的购房者们也就寥寥无几了。根据笔者了解，在实际的学区房交易过程中购房者们对于这笔溢价的最佳心理预期是在同性价比房产价格的基础上上浮 3 成左右，如果溢价一旦超过 3 成，多数家长们就不得不要重新考虑这笔额外的费用是否值得，以及在未来是否能用所得到的期望收益来补偿这笔额外的支出，因此在学区房市场实际的交易过程中多数的卖家和买家在房产中介的调和下都会默契的把价格定在一个合理的区间内，从而也就保持了学区房价格目前始终在平稳中前进的态势。
图 2.2 购房者愿意为学区房额外支付的价格
三、对子女完成学业后关于学区房处置问题的访谈与分析
由于学区房的特殊价值，已使其慢慢的成为了人们投资升值的一种新的有效手段，对于家长们来说，学区房既能够为子女获取优质教育资源提供极大便利， 也可以在经济上带来实实在在的利益，可谓是一种能够获得双重效益的投资表现形式。而笔者在对子女完成学业后家长对学区房处置方式选择问题的调查结果如表八所示，从结果中我们可以发现，在学区房的处置问题上大约有三分之一以上的家长会倾向于直接转手卖掉，有四分之一会选择出租，而只有约两成左右的家长们会仍然在此居住。这说明当子女完成学业从而使得学区房的教育附加值对属家庭已经失效后，大部分的购房者会选择直接卖掉变现以获取收益，另一部分业主则选择出租以按月获得一笔稳定的租金收入，而自住的只占一个较小比例。目前学区房市场上会形成这种格局，究其原因来看既有部分学区房房源的户型设计不合理、环境设施过于老旧等而不适宜长久居住，另一方面也凸显出了学区房作为一种新型投资方式正逐渐被人们所利用的实际情况，而笔者在实际的访谈中也了解到，有超过百分之六十的房产中介人员都认为入手学区房是一种十分简单有效的投资方式，在目前岛城楼市总体向好的大环境下，学区房作为一种收益相对稳定且没有太大风险的投资手段，正在被人们所快速接受并加以广泛利用，这也是如今学区房价格一直居高不下并持续看涨的一个重要原因。
四、对房产从业人员关于目前楼市调控政策看法的访谈与分析
图 2.4 房产从业人员关于目前青岛楼市调控政策的看法
针对学区房的降温工作，青岛市国土资源和房屋管理局在近年来已陆续出台了一系列相关调控政策来遏制房价的过快上涨，其中在 2018 年 4 月份出台的最新“升级版”限购令被民间喻为“史上最严楼市限购政策”，因此针对于目前的政策导向对学区房的降温工作是否能起到积极帮助作用的问题，笔者也在实地访谈交流的过程中重点提及，目的就是想要了解作为受限购令影响最大的房产中介从业人员他们对这些政策的真实看法，实际调查结果如图 2.4 所示。笔者在调查中发现，有大约超过八成的受访中介人员均表示，目前出台的限购政策对抑制包括学区房在内的整个楼市价格上涨是能够起到一定帮助作用的，但是他们同时也认为，根据现在最新版限购令的诸多要求特别是其中新建商品住房和二手房交易后 5 年之内不得再次买卖这项政策的出台，只不过是通过大量削减市场中可交易的房源数量来达到为楼市强制降温的目的，而青岛本身作为一个常住人口近千万其中外来人口超 200 万的人口净流入城市，在此定居的常住人口对青岛房地产市场的巨大需求依然存在，也就是我们通俗所说的房产“刚需”人口数量也一直在只增不减，因此，虽然目前所谓“史上最严调控政策”的威力还在不断发酵，但从长远来看青岛的房地产市场或仍将持续保持一个稳定增长态势，而学区房在面对未来可能出现的青岛人口不断流入、住房教育等资源日趋紧张的情况，其价格上涨的势头或许会不断加快。
第三章“学区房”热的成因及其社会负效应
学区房，作为受财力物力等条件限制而使得我国教育资源供给无法满足人民日益增长的文化教育需求下的产物，已经引发了一系列的社会公平性问题。不可否认目前学区房本身可以说在一定程度上已经成为了彰显家庭竞争实力，特别是家庭经济竞争实力的重要标志，学区房的存在也使得义务教育阶段的竞争行为已不再是孩子们之间单纯的个人能力竞争，而是慢慢的演变成为了家庭之间的竞争、代际之间的竞争，甚至是不同阶层之间的竞争。当义务教育阶段为适龄入学儿童提供均等教育机会与均等教育权利而出台的免试就近入学政策陷入尴尬境地之时，少数人的胜利就变成了对多数人的不公，教育公平也因此而难言实现。
第一节 “学区房”热的成因分析
一、政府的政策导向作用及其作为利益相关者的推动
（一）政府的政策导向
学区房作为一个近二十年来才出现在人们视野中的新兴事物，从历史上看它的形成可以说与我们国家陆续出台的“名校建设”方针和“免试就近入学”政策等密切相关，如果追溯其发展的轨迹，“名校建设”方针自我们国家建国以来便已经开始实行了，早在 1953 年，中共中央政治局在召开扩大会议讨论全国教育工作的发展方向时就明确提出了“要办一批重点中学”的指导方针，[1]而在其后的几十年里，随着建设重点学校政策实施力度的不断加强，一大批国家级、部委级、省市级和县级等不同层次级别的重点学校如雨后春笋般纷纷涌现，不可否认的是在这一系列利好政策的支持下，名校建设工作在取得了新时期竞发优势的同时也为我国义务教育事业的发展做出了突出贡献，但同时由于在现行政策下“知名”和“普通”学校之间教育资源分配和教育机会获得存在着明显差异，就造成了各学校之间学生入学门槛资格的不一致问题，这也为随之而来的高额“赞助费”、天价“学区房”等择校现象埋下了伏笔。而国家随后所出台的“免试就近入学”政策，其制度最初的制定初衷是为了从根本上解决通过个人缴纳高额赞助费来进行择校的问题，政府期望通过“就近入学”政策的实施，利用户籍身份作为限制条件来平衡学生们入学时的机会获得差异，从而使得在一定区域范围内的适龄入学儿童们都能平等的享受到受教育权利，并以此来促进社会教育公平的建立。[2]但随着我国社会的进步与发展，在“就近入学”政策的严格限制下，当所对应学区内的户籍成为进入重点学校的通行证时，学区房这一新生事物以及通过购买学区房来实现“曲线择校”的这一新兴方式也就自然而然的出现了。因此综上所述，学区房从产生到发展始终都离不开国家的政策导向作用，究其本身来看也应该是属于政策与制度框架内的产物。
（二）政府作为利益相关者的推动
作为利益相关的受益者，地方政府通过对学区房的运作也可以从中得到一笔可观的收益。具体来看，一方面学区房的火热交易所产生的各种税费在成为地方政府又一台印钞机的同时，那些“名校”的建立还可以使地方政府规避应为义务教育所承担的财政责任，并体现政绩；另一方面学区房市场的火爆也可以在很大程度上拉升其所在地区周边的地价与房价，从而使政府部门在交易过程中获取更多的土地与房产收益，以充实地方财政。因此在住房市场化的背景下，学区房从产生到发展可以说离不开来自背后的政府推手，因为当地方政府掌握着优质教育资源的分配权时，学区房的产生不仅让政府部门找到了可以逃避承担教育财政支出的方法，也给地方教育行政部门等其他利益相关团体提供了权力寻租的机会，
[1]而购买学区房这种看似单纯的市场自发交易行为，就使得那些望子成龙的父母
与家庭在享受到优质教育服务的同时，也成为了学区房高昂溢价的最终买单人人。
二、市场供给短缺导致的学区房供求失衡
学区房之所以会产生或者说其之所以会被当做成一个社会问题而受到舆论的广泛声讨，市场供给的严重短缺可以说在其中占了较大一部分因素。因为学区房这一新生事物自出现之日起就遭到各方群体集体反对的主要原因，就在于其作为一种存在的社会现象已经极大影响了教育公平的建立，所以如果市场的平衡机制能在学区房需求不断增长的同时，及时增加供给侧力量，实现供求双方的动态平衡，那么学区房天价的房价问题或许就不会出现，即持续上涨的需求只会促进成交量的增加却并不会刺激其价格激增。然而由于受各地方土地资源短缺、开发利用条件落后等诸多限制，目前学区房的供给量已远远无法满足家长们旺盛的购房需求，而这种供求的长期失衡势必会造成竞争行为的产生，其中这种竞争最为直接的表现形式就莫过于学区房价格的大幅度持续增长，这也是学区房饱受社会诟病的主要原因。[2]而学区房供给的不足则主要可以从其增量与存量这两个方面来加以分析。
（一）学区房供给的增量不足
由于各地方受可利用土地资源的稀缺和建设用地使用年限等条件的限制，用于学区房市场的供给增量明显不足，如以青岛市为例，根据青岛市自然资源和规划局 2018 年发布的数据显示，2018 年全年市规划局共核发规划的新审批土地使用面积共约 3303.49 万平方米，其中专项用于住宅项目的土地面积只有 1056.31 万平方米，[1]仅占审批总量的三成左右，而具体落实到各辖区的使用面积额度更是寥寥无几，虽然青岛市规划局为保持岛城房地产市场供需关系的基本稳定，从2018 年下半年起已逐步加大了对纯住宅用途土地的规划审批量，但对于学区房特别是那些历史悠久且本就处于地理位置优越、各种基础实施条件便利的老牌学区内的学区房来讲，能够分配给这些区域内的新建商品房住宅用地面积却在呈连年下降态势，但矛盾的是也偏偏正是这些学区内所产生的购房需求数量最多，因此在面对学区房市场需求远超供给的失衡情况面前，或是政府相关部门对各学区招生范围的调整，或是部分重点名校在其他区域扩大生源、增设分校，所采取的这一系列措施手段在对缓解学区房供求矛盾问题上所能发挥的作用经实践证明已十分有限，[2]所以从目前国家各项工作总体保持稳中求进的大环境来看，学区房的供给量预计在短期内是不会出现太大波动，而受楼市寡头垄断市场的影响， 部分开发商、炒房客等利益团体为追求利润最大化，市场上的学区房价格或将持续保持一个上涨态势。
（二）学区房存量总体不乐观
由于受各方面条件的制约，目前大部分重点学区内规划新建的住宅用途商品房数量一直普遍较低，因此学区房市场的主要成交量往往还是来源于二手房市场交易行为的贡献，这也就直接造成了现今影响学区房存量供应的主要因素变成了涉及到经济发展、人口分布等非生产性、政策性要素。[3]虽然说学区房价格的快速增长很可能会诱使一批子女已完成学业的已购业主们抛售对自己而言已经失去教育附加值的学区房住宅，但在巨大的市场需求面前这部分新加入的房源也不过是杯水车薪难解近火，而在学区房存量总体不乐观的情况下，众多的二手房业主们在受到成交量火爆、价格持续攀升的卖家市场大环境影响下，或许会选择保持稳健的观望态度以寻求一个最佳的出手时机，这种局面的形成也变相的增加了市场供给的不稳定性，大大加大了房屋的流转周期与资金压力。[4]此外，当那些房地产开发商、地产中介与炒房投机者在清楚的感受到人民群众对追求优质教育资源的强烈愿望与在教育投资时所爆发出的强大购买力之时，为了进一步做大学区房这块利润丰厚的蛋糕从而获取高额回报，其有意识的捂盘加价控制成交量并散布虚假消息以制造紧张气氛等手段早已屡见不鲜，而这种做法在哄抬房价致使楼市泡沫不断膨胀的同时，也在很大程度上使得学区房市场原本就供不应求的局面愈演愈烈。
三、家长盲目教育投资形成的学区房非理性需求
学区房从产生到快速发展，可以说与学生家长们盲目教育投资所形成的旺盛教育需求之间密不可分。受我国几千年来的传统文化和社会阶层观念影响，中国人向来重视对子女的教育，为了孩子能够成才可谓既不怕花钱也不怕麻烦，而随着改革开放以来我国社会的长足进步和人民生活水平的显著提高，在温饱问题得到彻底解决后，接受良好的教育作为更高层次的发展性需求逐渐受到人们的重视，因此“孟母三迁”的情结与“望子成龙”的期盼都在驱使着家长们去尽自己最大的努力为子女的教育进行投资，[1]所以为子女提供自己能力范围内所能求得的最好教育资源也几乎已经成了每一个为人父母理所应当承担的责任。因此，一方面根据需要层次理论，随着经济发展人们收入的增加其支付能力也在不断的增强的同时人民群众对接受教育的需求也不再仅仅满足于有学可上，而是希望自己的孩子能够进一步享受到更好更为优质的教育服务；另一方面，自我国 1980 年实施独生子女的计划生育政策以来，家庭中孩子的数量锐减，哪怕近几年国家二胎政策已然放开但实际中多数家庭目前还是以独生子女居多，这样整个家庭的希望就全部被动的集中在一个或两个孩子的身上，而期盼自己的子女学有所成、出人头地的情结在独生、少生子女的家庭中已被演绎到极致，故受“重点学校”和“就近入学”等政策实施的影响，当能够让自家孩子进入到名校就读的“敲门砖” 与“通行证”从原先高额的择校费变成了如今一张张所属学区内学区房的户籍时， 家长们就自然而然的转变成为了学区房最为忠实的追随者，哪怕为之要付出高额的溢价也在所不惜。[2]因此，在面对新时期以家庭为单位的对各种稀缺资源争夺的越发激烈、代际传递影响愈发残酷的现状，通过购置学区房而实现择校目的这一新途径的出现也就在情理之中了。
四、义务教育阶段我国优质教育资源的稀缺与分配不均
在我国教育事业几十年来于曲折中不断发展前进的历程中，逐渐形成了义务教育阶段优质教育资源在空间分布上的差异，这也是学区房产生的根本缘由，就在 2017 年全国的“两会”上，教育部部长陈宝生就曾明确表示，“学区房”存在的根本原因就是因为优质教育资源稀缺与分布的不均衡，治本的办法还是要实现教育资源的均等发展。
（一）我国义务教育阶段优质教育资源的稀缺
众所周知，我国的教育资源投入总量巨大且每年国家对教育领域的财政支出总额也是不菲，据国家统计局的数据显示，从 2004 年至今我国的公共教育支出从原先的每年的 4000 多亿人民币增长到 10000 多亿人民币，财政中的教育支出占总支出的比重也从 14.9%提高到 16.3%，可以说教育支出已经成为国家财政支出中当之无愧的第一大项，[1]而如果具体来看我们的投入总额虽然巨大，但是人均占比水平还是普遍偏低，优势教育资源稀缺的现象依然严重，特别是在各地方建设的“名校”光环影响下，本就稀缺的教育资源纷纷向大中城市以及所谓的少数“名校”聚集，这也就进一步加剧了其他二三线城市与所对应的“普通学校” 在争夺优质教育资源时的压力与困难，其在引发一系列社会、教育领域不公平问题的同时也变相增加了优质教育资源短缺的紧张程度，这也成为了学区房问题产生并能持续保持快速发展的一个重要诱因。
（二）我国义务教育阶段优质教育资源分配的不均
“学区房热”现象的缘起除了政府政策的推动作用以外，还应与学生家长对所谓“名校”光环的追捧息息相关，而所谓“名校”的产生则是在我国受之前长期计划经济体制影响下由国家教育资源投入力度的直接差异而造就的，所以如果追溯其根源，从历史上看早在我们新中国建立的伊始，名校建设政策就已经在我国教育领域悄然兴起了，在其影响下上到大学的“211”、“985”工程，下到诸如国家重点、省市重点和县区重点中、小学纷纷建立，从而形成了我国早期教育行政体系的不同层次与等级，[2]而与其对应的精英教育和效率优先的办学理念也随之深入人心，因此在优质教育资源的分配问题上，从国家出台的大政方针到地方政府的实际举措都在有意的倾向于对“名校”的照顾，因而也就使得这些学校在争夺稀缺的优质教育资源时占有了很大的竞发优势，而这种优势随着时间的积累则会逐渐形成“好的愈发好、差的更加差”的马太效应，即使在 20 世纪 90 年代后期我们国家就已经取消了所谓的“重点”制度，但是由于那些“重点名校” 在充分利用原先利好政策的支持下已经实现了自身快速发展，早就通过累积效应远远拉开了与普通学校间的距离，因此虽然目前我们政府部门在文件中所明确倡导的已然是教育经费投资的均等化分配，但之前的那些名校和我们普通学校之间的鸿沟仍然存在，本质上优质教育资源分配的不均衡现状也并未有太大改善。所以当优先发展环境下所催生出的“名校”越来越受到学生家长们的一致追捧之时， 作为能够进名校入学就读的最有力通行证之一的学区房，也就在时代的潮流中粉墨登场了。
第二节 “学区房”热的社会负效应
一、致使教育资源分配进一步不均，加大义务教育差异化
改革开放以来，随着我国经济的蓬勃发展与社会的长足进步，“适龄儿童和青少年都必须接受教育，国家、社会和家庭必须予以保证国民的教育”这已不再
是一条冷冰冰的法律条文，而是真正成为了全社会的共识，[1]与此同时我们对教育公平的追求也在从单纯数量的增长不断向质量的均衡方向演变，但是在市场机制作用下，目前优质教育资源的分配也不可避免的受到了价格竞争的影响，这就在一定程度上加剧了教育资源分配的不均衡现象。学区房，作为房地产市场和重点名校联姻下的产物，其通过商品房与教育附加值互相捆绑进行销售的方式，就使得对学区房的争夺行为最终演变为了以家庭为单位的对优质教育资源的争夺，
[2]但值得注意的是这些优质的教育资源并非是来源于那些市场化的私立学校，而是普通的公办学校，因此这一联姻行为就使得这些公立学校在一定程度上也蒙上了一层市场化和资本化的色彩，然而学区房本身作为一种曲线择校的方式，与之前缴纳高额赞助费来择校的方法相比的确是一种进步，其通过市场化竞争的手段让择校的规则变得更为简单透明，从而最大程度的避免了交纳赞助费所带来的幕后权钱交易和暗箱操作等问题，但优质教育资源的稀缺与学区房价格的持续走高，同样也使得那些经济条件一般的普通民众家庭在面对好学区时失去了选择的权利，而通过购置学区房来获取对口学区户籍进而享受到重点学区内教育服务的方式似乎已经成为了那些“富家子弟们”独占优质教育资源的合法途径，在这一过程中所造成的学生入学机会的差异就直接导致了享受教育资源机会的不平等， 最终形成了资源分配不均衡的局面，所以当学区房的出现使得关系到万千家庭切身利益的优质教育资源分配被少数特定阶层所独享时，义务教育阶段的教育公平就离我们越来越远，其本身也就出现了严重的差异化发展。
二、影响城市整体协调发展，产成新“城市病”
（一）学区人口承载力的超载
由于目前学区房所在的重点学区多数都位于历史悠久的老城区内，人口密度本就相对较高，如以青岛市为例，青岛市多个重点学区所在地的市南、市北等辖区原本就属于人口较为密集的中心城区，而随着入学政策与学生户籍的紧密挂钩，重点学区内的学区房已成为了家长们竞相追逐的理想安居地，这就进一步增加了学区内的人口数量，造成了人口的过度聚集，而在这一过程中逐渐累积的人口数量一旦超过了其所在区域内的承载上限，除了会严重影响到辖区内正常的生活居住条件，造成环境脏乱、交通拥挤和治安压力等一系列新的城市问题以外， 为了尽量满足人口集中学区内人们的日常生活需求，与之相关配套的基础设施建设工作也会得到快速发展，因此其辖区内的整体发展情况就会优于其他区域，随着时间的推移，区域与区域间的差距会越来越大，最终将会形成空间上的阶层分化现象，从而会严重影响到城市的合理布局与协调发展。
（二）导致城市内部出现“人户分离”的不利情况
众所周知，自“就近入学”政策出台以来，学区房市场的交易可谓日趋火爆， 而家长们热衷于购置学区房的一个最主要目的便是为了获取重点学校对应学区内的户籍。因此在学区房带动下，其所在学区不仅会拥有较强的外部效应，使其影响范围内的土地溢价率不断升高，从而使城市被划分为不同层次，而且这种“曲线择校”的方式也极易使城市内部出现“人户分离”现象，即所谓的人在户不在问题，[1]这是因为多数家长们购买学区房的初衷绝不是为了其单纯的居住功能， 主要的目的不过是想要自己的子女能够利用学区房教育附加值这张通行证可以进入到一所好的学校就读而已，再加之学区房往往位于交通拥挤、设施陈旧的老城区内，其本身的户型、面积等居住条件也大多不佳，所以许多购房家长们在子女得到学区房所对应的户籍以后，仍然会选择在原居住地居住，而这一现状的产生不仅造成了土地与住房资源的浪费，也直接导致了城市内部“人户分离”的不利情形变得愈发严重，从而衍生出又一种新型城市顽疾。
三、加剧房价过快上涨，引发消费挤兑效应
随着 2018 年以来国家对楼市调控力度的不断增强，面对交易市场的整体渐趋平稳，学区房方面却是异军突起，已经成为了房价助涨抗跌的领头羊。具体看在实际的交易过程中，学区房市场上始终活跃着一批数量庞大且目标固定的消费群体，即那些望子成龙、望女成凤的家长们，所以只要我们国家的入学政策不做改变，那么这群基数庞大的受众群体对学区房的消费需求就不会消失，因此在拥有如此巨大需求保障的前提下，当在楼市整体下行时，学区房便成为了提升市场信心、防止舆论看跌的重要力量；而在楼市整体高涨时，学区房又作为其中推波助澜的有力因素也备受各方青睐，所以学区房在整个楼市中的关键助推地位与所发挥的重要支撑作用早已被实践证明，其不仅可以作为涨价的噱头，成为拉升市场成交量的基石，还可以在一定程度上引导人口与资源的流向与分布，并最终在城市的扩张与布局中加剧区域与区域间的发展差距。
学区房的存在，除了会造成房价的过快上涨之外，还可能引发一系列消费挤
兑的不良效应。因为在大多数情况下，城市居民的收入水平是总体保持相对稳定的，所以在面对学区房高昂的溢价率时，购房者们如果将家庭的主要流动资金都用于对学区房的购置，那么其在衣食住行等其他领域的支付能力势必就会大大降低，而此种行为不仅会对人们的生活水平与质量产生极大的负面影响，同时也会对社会其他行业的发展带来诸多不利，尤其在近几年随着我国经济增速的放缓，
市场正处于新旧动能转换的关键调整时期，这种消费挤兑会直接影响国内需求的增长，而这无疑会成为阻碍我国产业转型、经济可持续发展的又一壁垒。[1]“学区房热”现象及其所衍生的一系列社会问题，不仅加剧了学生入学获得机会的差异，使家庭财产的增值保值面对更多风险与压力，其还给我国居民的整体消费水平与消费层次的提升带来了部分不利影响，可谓是对我们的教育公平和社会发展同时发起了挑战。
四、影响社会的和谐稳定学区房市场的整体火爆，不仅反映出了我国优质教育资源供给不足、空间地域配置不均等多重政府公共政策性问题，背后还直接指向了教育不公、居住分层和社会固化等一系列的重大社会隐忧，其本身也是中国城市住宅投资属性被过度开发的真实写照。[2]学区房，从其本质来看它就是一个各类稀有资源的富集，这些富集的资源从内部来讲，是生源质量，是家长们的需求、也是家庭累积的财富， 从外部来看，则是重点名校及其所拥有的办学设施、师资力量与社会声誉等的归属，而学区房之所以价格如此昂贵，正是因为其往往富集着这些稀有的社会资源， 因此对学区房的争夺，如今已慢慢演变成为了以家庭为单位的对政治、经济与文化等各种资源的比拼，于是在这一过程中就难免会造成经济实力较强的群体对相对弱势群体资源掠夺的实质结果，而这种现象的产生不仅会使社会贫富两极分化程度进一步加深，同时其也会成为引发民众对阶层固化焦虑的阶层复制与再生产的新工具，最终会威胁到我国社会整体发展的和谐与稳定。
第四章 缓解“学区房”社会负效应的对策建议
义务教育阶段是每个人接受教育的最为基础的阶段，该阶段是适龄儿童形成学习意识、奠定学习能力的关键时期，所以在这一基础教育时期，学生们能够获得机会平等的发展权利就显得尤为重要，[1]而学区房问题的存在及其所带来的投资投机等行为的发生，不仅搅乱了房地产市场的平稳健康发展容易滋生纠纷，而且还会严重的影响到教育公平体制在全社会的建立。因此为了进一步优化教育资源在空间上的配置，实现义务教育阶段各校的均衡公平发展，我们的政府及有关部门不仅要继续推进义务教育改革的前进步伐，还需要根据各地区、各学校的实际情况而加以因势利导，统筹运用调整布局、加大投入和提高供给等一系列调控手段，从多角度入手综合施策，才能从根本上解决学区房问题及其所衍生出的一系列社会负效应。
第一节 调整布局加大投入，实现优质教育资源的均衡发展
不断协调优化教育资源的布局，对于教育政策与户籍制度密切相关的我国来说尤为重要，其不仅能为实现教育资源的均衡发展与配置奠定良好基础，同时也给彻底解决学区房严重供不应求的问题提供了现实可能。[2]在具体实施层面，我们的政府有关部门需要根据各地区的实际情况，以教育资源的均衡发展为基本要求，本着完善学校的教育管理工作、提升教学质量和缩小区域间教育服务差异为目的，对稀缺教育资源进行合理的规划与配置，如在基本实现学校硬件设施标准化建设的基础上，对教师岗位的招聘实行各校统招统考，岗位统一纳入事业编制、教师待遇统一标准等，努力实现教育资源的合理分配布局。[3]此外，在政策的实施与调整过程中，要有意识的不断剥离目前入学限制与户籍制度之间的紧密联系，逐渐淡化教育资源之上所附加的人身或房屋财产印记，通过对户籍制度的改革来促使教育资源的合理布局与分配，以减轻传统“优质学区”内巨大的生源承载压力，从而在充分考虑到辖区内人口密度、生源质量和学校分布的基础上，实现优质教育资源在空间上的优化配置，并逐步缩减义务教育阶段各校之间的发展差异与学生之间的入学机会成本，特别是要着重降低知名小学所对口的初级中学之间的发展差距，可以通过适当增加普高的入学普及率或定期调整入学范围，以期从源头上彻底打破学区房对应知名小学，知名小学对应升学率高的优秀中学的长期循环，从而在一定程度上来有力遏制“学区房热”现象的进一步升温与发酵。
第二节 着力推动“县管校聘”等政策实施，缩小校际间师资力量差距
想要彻底的解决学区房问题，就必须要不断缩减各校之间的办学力量差距，
以从根源上去除名校的光环效应，而在这一过程中实现校际间师资力量的均衡发展可谓是不可或缺的关键一环，因为一所学校的建设与发展除了需要大量的人力物力投入来对学校的硬件设施方面予以加强之外，更需要拥有一支实力强劲的师资队伍来充实学校的软件力量。因此为了尽量缩小校际间办学质量差距，建立一个良性的教师流动机制就成为了桌面上的必选选项。
一、加快构建完善的制度体系，保障教师流动的合理与规范
我们学校以及政府相关部门在促进教师的定期合理流动方面，应尽快制定出一系列有针对性的制度与规范，并在保证流动过程中合理有序的基础上不断出台新的利好政策以促进教师之间的定期交流，如近几年正在试行的“县管校聘”政策就很好地解决了教师流动过程中实际存在的问题及障碍，该办法是将全体公办义务教育阶段学校教师和校长的行政关系由之前的各有所属到现在全部统一划归由县级或县级以上的政府部门来集中管理，这样就将教师和校长从过去隶属于某一学校的“学校人”转变成为隶属于整个义务教育系统的“系统人”，[1]从而改变了原先公办义务教育学校的教师及校长一辈子都只呆在一学校工作的现象， 然后在此基础上再进行统一定期的区域间校际教师流动，其过程中的阻力就自然会减少很多。因此各地区、各学校在具体实施过程中都可以充分借鉴并利用“县管校聘”等一系列新旧政策的得失与经验，逐步探索实施全面的教师公务员制度， 从而建立一个良性的教师校际间流动机制，以利用名师效应带动更多学校教师的成长从而使整个区域内学校的教育教学质量都能得到同步提升，让师资力量的分配趋于均衡，并以此来推动实现义务教育阶段各校的均衡发展。
二、建立良性的双向流动机制，切实保障流动教师权益
良性的教师流动机制是能够实现重点名校和薄弱学校相互之间双向流动的机制，即在要有重点学校的优质师资向薄弱学校进行单方面输出的同时，也需要有薄弱学校的教师向重点名校的输入，[2]通过不同学校之间各具优势特色师资队伍的均衡分配与交流，来缩小义务教育阶段各校办学力量间的直接差距。除此之外，在校际间教师的正常流动过程中，各地方的教育主管部门与学校要制定出一套明确的相关条例政策，解决好流动过程中可能出现的诸如教师编制隶属不清、工资发放不及时和社保缴纳断档且标准不一致等实际问题，切实保障好流动过程中教师的自身权益以打消他们的后顾之忧，提升流动教师的工作积极性，从而通过促进学校整体的均衡全面发展来从根源上消除学区房所蕴含的特殊教育附加功能，改善市场供需失衡矛盾，来为目前的“学区房热”现象降温去势。
第三节 积极推进公立学校标准化建设，打造各校公平竞争环境
学校的标准化建设是缩小区域内各校之间办学力量差距，促使政府教育行政部门按照统一标准逐步改善公办义务教育学校软硬办学条件的基础一环，其中学校的硬件条件主要包括学校的教学场地、周边环境、以及相关的配套设施等，而软件方面则主要包括学校的师资力量与管理制度等。[1]因此在实际推进义务教育阶段公立学校的标准化建设过程中，对于硬件设施建设方面，由于区域间地方财政支持力量和各公办义务教育学校建设情况都普遍存在不同程度的差异，所以地方教育行政部门在统筹配置教育资源时，不仅要制定出一套兼顾学校实际情况与区域间发展差距的硬件设施建设标准，如可针对学校的体育场馆、教室辅助教学设施配套、多媒体教学设备配套、学生宿舍、教工食堂修缮等方面出台统一的建设标准或规范，还要通过对政府教育财政支出的差别化管理，实现对部分条件薄弱学校的政策倾斜与优先发展，以助其尽快弥补差距，最终平衡各学校在硬件方面的建设水平。
至于学校的软件建设，一方面要着重加强学校师资力量的储备，地方教育行
政部门要充分关注教师的福利待遇问题，在能够保证教师待遇足以吸引更多优秀人才投身教育领域的基础上，还应该对义务教育阶段学校教师的薪资福利结构进行合理调整，在建立正常工资增长机制的同时，尽量避免出现各校教师间薪资差距过大的问题，并逐步探索建立教师公务员制度与教师轮岗制度。[2]另一方面， 要不断促进学校管理制度的革新与发展，紧跟时代潮流变革育人标准，做到立德树人、因材施教，要让一切有利于学校教育发展的力量因素在制度的框架内充分涌流，从而通过积极推进义务教育阶段的公立学校标准化建设，促使学校办学的规范化、制度化，让各校都大致拥有较为均衡的硬件设施与软件条件，能够站在同一起点实现携手并进，打造出一个良好公平的竞争环境，以期通过学校的均衡发展与办学质量的共同提高，来从根源上消除家长们的择校需求与必要性，为解决学区房问题提供强大助力。
第四节 灵活运用新规新政，降低学区房的教育投机功能
学区房，其本身作为商品房和教育资源相结合的产物，不仅扰乱了房地产市场的平稳健康发展，还严重影响到了教育公平体制在全社会的建立，因此近几年来国家也相应的出台了一系列政策法规来为学区房“降温”，以削减学区房的教育投机功能，维护社会的教育公平。
一、多校划片政策的运用目前，我国在义务教育阶段共有学校 25 万余所，在校学生达 1.38 亿人，可以说义务教育阶段是在各级各类教育中人数占比最多、覆盖规模最大、影响范围最广的一类领域，[1]因此在面对学区房愈演愈烈的激烈争夺现状，国家也相应制定了一系列政策来整治规范学区房市场的无序乱状，如近几年来出台的“多校划片”政策就在一定程度上避免了原先“单校划片”所产生的一些社会问题。多校划片，简单的来说就是将多个学校划定为一个区域，然后一个学区同时对应多个学校，只要户口在此区域内并符合房产规定的适龄儿童，入学时可以选择多个学校中的一所报名，如果该所学校的报名人数没有超过其计划招生数，那么则照单全收，如果报名人数超过拟录取的计划招生数了，那么则采用电脑摇号的方式进行名额的随机筛选，未被摇中的学生将会被就近安排到同一区域内其他尚有剩余招生计划的学校，[2]因此这一政策的实行其实就是把学生入读小学、初中的划片政策由之前固定的“一对一”变成现在的“一对多”，使得最终能入读哪所学校由唯一确定的答案变成了多种可能，大大增加了学区房投资的风险性与不确定性。实际来看，这一政策的根本目的就在于让买了学区房的家庭也无法百分百的确定能否真正去到心仪的学校，由此来消减学区房的区位优势，从而在一定程度上缓解家长们过分追捧学区房、地产商和中介大肆炒作学区房的问题现状，以使就近入学政策的制定初衷真正落实到实处。
二、房屋租售同权政策的运用
由国家住建部、国家发改委和公安部等 9 部委联合发布的文件：《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，[3]即通俗所讲的“房屋租售同权”政策的出台，可以说给我们的房地产市场和住房租赁市场都带来了新冲击，而这其中最受人们关注的莫过于是租售同权的“权”到底包含哪些权利，虽然具体的权利在文件中并未详细提及，只是简单概括为“城镇居民的相关公共服务”，但是根据国务院发布的《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》中的内容来看，我国城镇居民的基本公共服务包括公共教育、劳动就业创业、社会保险等八个领域的 81 个项目，[4]这其中“公共教育”被位列首位，可见在优质教育资源总体稀缺的大环境下，公共教育早已成为了附加在产权房上的一个较为关键的公共服务，而全国首个试点“租售同权”的城市—广州市市政府在其实行中具体措施的第一条即是“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，并且负责落实这一措施的部门直接就是市教育局的主管领导。[5]由此可见，尽管房屋“租售同权”中的“权”指的是基本公共服务中所包括的各项权利，但是相对于其他公共服务而言，子女的受教育权无疑是购房群体们最为关注的一项“关键权利”，这也是购房者与租房者之间的最大权利差异， 如果说“租售同权”政策能够真正得以贯彻落实，那么其政策的利剑可谓直指学区房要害，买房与租房的权利对等，就使得家长们在面对高昂的学区房房价时以在学区内租房方的式也能上名校的梦想成为了现实，这也从源头上彻底阻断了学区房问题继续升温发酵的内在动力。
综上来看只要对这些国家陆续出台的应对学区房问题的新规新政予以严格落实并灵活运用，就可以在实施过程中不断降低学区房的教育投资投机功能，只要剥离了学区房中“学区”的教育附加值，那么其背后所引发的一系列教育公平性危机就会得到解决，学区房问题也自然会不攻自破。
第五节 引入市场机制提高供给侧力量，凸显民办学校价值随着时代的变革与发展，接受义务教育早已经成为每一名国民应享的权利， 而提供义务教育则成为了国家和政府义不容辞的社会责任。公办学校，作为实现义务教育公益性的最重要保障机构之一，为了避免其出现体制僵化、效率低下等问题，我们有必要利用市场的竞争精神去改良公共教育体系，以使其紧跟时代发展的潮流而焕发出新活力。[1]为此，政府教育行政部门应该不断创新教育模式， 进一步降低办学门槛、简化民办学校办学行政审批手续、促进多元办学，充分凸显民办学校力量，以营建一个多元化参与、多机制共享的开放义务教育发展环境。然而从实际看，在我国教育事业几十年来的发展历程中，民办教育始终被当做是公立学校的一个补充，家长、学生和用人单位对其认可度和信任度都不高，因此民办教育目前一直难以与公办学校进行平等竞争，这也就直接造成了义务教育阶段公办学校对我国教育事业几乎完全垄断的局面，当然不排除也有部分民办私立学校用打“择优录取”的擦边球通过吸纳优秀生源并实行远比公立学校更为严格的管理和教学来不断提高升学率，成功打造出良好的口碑和社会知名度，实现了自身的快速发展，但是总体来看真正能与公立学校一较高下的民办教育机构数量还是较少，以至于独木难成林。[2]而如今我们的社会教育公平出现危机的根源除了优质教育资源稀缺以外，目前资源过度的集中于公办学校也成为了一条不可回避的重要现实原因，因此我们的政府部门有必要打造一个相对公平的竞争环境， 给予民办教育机会，鼓励民办学校发展，用公私的百花齐放取代一直以来公办学校的一枝独秀，以充实家长和学生们的择校机会，满足更多家庭的择校需求。
因此针对目前存在的问题，一方面政府部门要对民办学校的存在价值和自身
定位进行重新的界定与评估，认清目前单纯的依靠公办教育已难以满足家庭对多元化发展、多角度选择的要求，要革新陈旧观念、彻底打破制度的牢笼枷锁，为民办学校提供一个平等的竞争机会和舞台；另一方面，国家还应该从顶层设计入手，通过制定相关的法律法规和优惠政策来认同并保障民办教育的合法地位，为民办学校的正常发展保驾护航。[1]除此之外，我们的地方政府还要在教育财政支出上给予民办教育一定的实际资金支持，不断加大投入力度以鼓励和扶持民办教育的健康成长，在行政审批过程上则要进一步简化行政审批手续、放宽对民办学校建设用地的审核和限制，从而借助开放多元的办学机制，促进民办与公办教学力量之间的参照互补、齐头并进，努力实现义务教育阶段各级各类公私学校的均衡配置，进而为我国教育事业的不断转型升级开拓出更大发展空间。
总结及展望
一、本文研究总结
本文主要针对“学区房热”现象及其所带来的一系列教育公平性问题与社会负效应做了一定探讨，可以从以下几个方面来论述文章的相关结论。
（一）学区房形成的必然性
文章分析了我国学区房形成的总体历史进程，学区房的形成可谓经历了从重点学校建立到缴纳择校费、再到最后的就近入学等多个阶段的演变，其在一定程度上也体现出了社会文明的进步和义务教育体制的发展，但学区房本身却是我国优质教育资源配置不均衡、教育资源供给不充分现状下的直接产物。从现实来看当广大学生、家长对优质教育服务的迫切需求无法得到满足时，那么众多望子成龙的父母们就开始在政策与法律法规允许的范围内各显神通，尽自己的最大努力以让子女能够进入到一所重点名校就读。而在这其中，对学区房的购置无疑已经成为了家长们择校时的最佳选择与重要手段，因此可以说学区房的形成应当是优质教育资源的稀缺和配置不均衡背景下“以房择校”所导致的必然结果。
（二）学区房的产生既是一个历史过程，也是一个社会过程
学区房从产生到发展其背后有着多重利益团体的推动，从其历史演变的过程来看，学区房自建立重点学校制度开始，先后经历了“缴费择校风”、“就近入学”政策，再到如今“学区房热”现象的出现，这一发展的内在逻辑在一定程度上体现出了教育资源的选择性差异导向，而且由于入学机会成本的存在还会直接造成新一轮差异的产生并持续扩大，最终形成非良性的马太效应，即可以理解为在优质教育资源稀缺的前提下，“以房择校”的兴起就使得家庭的背景条件成为了其子女能否得以享受优质教育服务的一个最为关键性的影响因素。因此，在这样的一种对优质教育迫切需求与教育资源供给严重不足所呈现出一种教育机会分配不平等的状态下，这种供需之间的失衡矛盾就给学区房的竞价提供了充足的现实条件，而非公益属性的价格竞争也就决定了这场学区房的激烈争夺战自其产生起便具有一抹天然的排他性与残酷性，从而不可避免的会给整个社会公平体制的建立带来一定的负面影响。
（三）学区房的治理关键在于剥离其教育附加值，实现义务教育均衡化发展
学区房其本身作为房地产业和学校教育二者之间相互联姻下的产物，不仅扰乱了房地产市场的健康平稳发展，也间接的给义务教育阶段适龄儿童所享有的平等入学机会带来了冲击，其本身已经慢慢演变为政府、学校和开发商等利益相关者对家庭财富的又一次收割。因此追本溯源，想要彻底解决学区房问题，首先就要剥离其身上蕴含的教育附加值，以平息家长们旺盛的购房需求，可以大力推行并不断增加“多校划片”、“房屋租售同权”等新规的政策影响力，来从根本上消除优质教育资源所附加的人身财产印记。总之，只要尽可能降低学区房的教育功能，那么其在此基础上所衍生出的投资功能也必将随之消失，学区房问题或许会不攻自破。
（四）政府作为教育资源配置的决策者和实际执行者，可以大有所为
面对学区房市场滋生出的乱象，我们的政府有关部门更应该维护好基础教育阶段各种资源分配力度的合理与公平，以保障每一名适龄儿童都能享有平等的入学接受教育权利。然而，由于现实中受地区之间发展水平差异的限制，各地方所能实际达到的义务教育均等化水平不可避免的会有所差距，因此我们的地方政府要结合当地情况因地制宜，根据其所辖区域内具体的经济发展水平和教育教学实力，不断调整政策的倾斜方向与资金支持力度，以补齐短板并逐步实现区域内各校办学治校力量的共同提高与均衡发展。由于本文所研究的案例对象是省内经济基础较好的青岛地区，故认为可以从调整资金投入、优化教育布局、多方推行新政等几个方面来入手实践，以促进城市内部基础教育领域的公平发展。
二、本文研究的展望
学区房，作为激起民众对优质教育资源争夺战的直接表现，反映出的是城市内部一种新兴的择校风潮，在这场金钱与权力交织的择校游戏中，利益受损的群体还是普通的人民群众，因此在解决学区房这一社会难点问题时，政府、学校等各方面都需要贡献出自身的力量，以促进社会教育公平体制的真正建立。而笔者囿于人力、物力等诸多条件限制，在对学区房问题的阐释和应对策略的构思时尚存在有较多不足之处，其中一方面由于目前学术界对学区房问题的关注度不太高，深入的研究也较少，因此许多参考资料只能从当下的媒体报道和热点话题中获取，相关理论成果尚不够丰富，特别是在对青岛市学区房情况进行探讨时笔者一直难寻一个可靠渠道来获取数据资料作为支撑，这就对文章阐述学区房的现状与问题时造成了直接阻碍。而另一方面，由于目前来看对学区房的相关讨论仍属于一个较为敏感的话题，因此在短时间内很难找到合适权威的受访者，只能在普通民众和部分房地产从业人员中进行访谈调查，所以在深挖客观事实层面还存在一定不足，还需要继续扩大受访对象的层次、背景等维度范围来充实样本容量， 才能为日后制定出更为合理有效的治理策略提供充足的现实依据，这也是笔者在未来需要继续努力的方向之一。除此之外，对于学区房所产生的一系列社会负效应的论述与其解决对策的可行性分析，特别是可以从资源转换、教育分层等全新视角出发，来对学区房所包含的多方面外象内因进行全方位探索，并用通过量化分析的手段来进行更为直观的展示等等问题，都还有待于我们日后的继续研究。
参考文献
1.黄道主.城市义务教育免费政策的理论与实践研究[D].华中师范大学硕士学位论文，2012,5.
2.卢娜.学区化管理的实践与思考[J].辽宁教育研究，2016(2)：62-63.
3.李奕.实行学区化管理：实现区域内各类教育资源的深度整合[J].中小学管理，2015(2)：27-28.
4.冯暗，陆铭.通过买房而择校：教育影响房价的经验证据[J].世界经济，2012（12）:89-104.
5.武德坤.中国教育经济评论 2010[M].教育科学出版社，2011:25-28.
6.刘京翠.“学区房热”现象探析[J].教育科学论坛，2015(12)：61-63.
7.李煌.制度变迁与教育不平等的产生机制—中国城市子女教育获得[J].中国社会科学，2006
（12）:89-104.
8.邹丹丹.学区房教育公平辨析—以上海为例[D].复旦大学硕士论文，2012.
9.杨飞.中国高房价成因的供求分析与对策[J].经济与管理，2010(1)：18-21.
10.郭元祥.对教育公平问题的理论思考[J].教育研究，2009(3)：11-12.
